KARON PÖRSSI Asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijät ovat suomalaisten yksityishenkilöiden tärkeimpiä varainhoitajia ja oma asunto monen suomalaisen selvästi suurin omaisuuserä.
Asuntosijoittajan tuottojen kannalta sillä, kuinka taloyhtiön asioita hoidetaan, on paljon merkitystä. Hyvä hoito pitää yllä ja nostaa asunnon arvoa, suunnitelmallisuus, ennakointi ja kustannustietoisuus suitsivat kulut kuriin ja ehkäisevät ikäviltä – ja usein kalliilta – yllätyksiltä.
Kysyin kolmelta isännöitsijältä taloyhtiöiden kalleimmista virheistä ja siitä, kuinka fiksut yhtiöt säästävät rahaa. Entä mihin toimiin he kehottavat isännöimiensä yhtiöiden hallituksia ryhtymään?
Asiantuntemustaan jakoivat isännöitsijät Antti Hynynen Asuntopehtoori Isännöinnistä, kiinteistömanageri Roosa Nieminen Yadesta ja liiketoimintajohtaja Tuulia Sirvio MTR-Isännöinnistä.
Asuntopehtoori Isännöinti on perustettu vuonna 2021 Tampereella, ja toinen toimipiste sillä on Turussa, isännöitäviä kiinteistöjä satakunta ympäri Suomea. Kahdeksan vuotta alalla olleella Hynysellä on niin vanhoja kuin uudiskohteita pääosin Tampereella. Hynynen on ehdokkaana Isännöitsijä 2022 -palkinnon finaalissa.
Roosa Nieminen perusti helsinkiläisen Yaden neljä vuotta sitten. Hänen missionaan on ”isännöidä radikaalin hyvällä fiiliksellä”. Taloyhtiöistä hänellä on kokemusta pienistä rivitaloista suuriin kerrostaloihin, uudiskohteista linjasaneerattaviin.
Tuulia Sirvio on ollut alalla vuodesta 2005, ja liiketoimintajohtajan työnsä ohella hän isännöi pääasiassa Helsingin kantakaupungin kohteita. Sirvio on ehdolla Isännöintiliiton Isännöitsijä 2022 -palkinnon saajaksi.
Katastrofit syntyvät säästämällä liikaa
Euroissa mitattuna kalleimmat virheet tehdään luonnollisesti suurimpien hankkeiden yhteydessä. Prosenteissa pienikin muutos kokonaisvaltaisen putkiremontin loppulaskussa voi vastata kokonaisen pienemmän tai keskisuuren hankkeen budjettia.
”Heikko suunnittelu ja säästäminen suunnitteluvaiheessa on yleinen sudenkuoppa”, Antti Hynynen sanoo.
Huono suunnittelu voi ilmetä esimerkiksi siinä, että remontin kuluessa aletaan soutaa ja huovata ja lisäillä hankkeeseen uusia korjattavia asioita. Se käy kalliiksi.
”Toisaalta voidaan myös ylisuunnitella ja tehdä selvityksiä, joista ei ole hyötyä. Taloyhtiön tahtotila on hyvä olla selvillä korjaushankkeeseen lähdettäessä”, Tuulia Sirvio muistuttaa.
Hän nostaa esiin sen, että osakkaita ja teknisiä asiantuntijoita on syytä kuunnella. Hallitus ei saa ulkoistaa päätöksentekoaan rakennuttajakonsultille tai isännöitsijälle.
Roosa Nieminen varoittaa myös tykkänään vääränlaisista remonteista, joiden tekeminen on melkeinpä rahan heittämistä hukkaan. Vääränlaisilla remonteilla hän tarkoittaa remonttikokonaisuutta, jolla voidaan mahdollisesti yrittää pelata lisäaikaa, mutta jonka toteutus epäonnistuu – tai sitten koko idea on alkujaankin ollut niin huono, ettei remontti tuo pidennystä elinkaareen.
”Tällaisia remontteja voivat olla – mutta eivät toki aina ole – esimerkiksi katon epäonnistunut pinnoitus tai käyttövesiputkien pinnoitus”, hän sanoo.
Pahimpiin katastrofeihin päädytään kuitenkin yleensä olemalla tekemättä mitään, jolloin korjausvelka pääsee kasvamaan kestämättömäksi. Kun taloa sitten pitäisi alkaa kunnostaa, hankkeisiin ei löydy rahoitusta pankeista eikä omistajilta rahaa.
A ja O on korjauksien toteuttaminen oikea-aikaisesti. Liian aikaisinkaan hankkeita ei tietenkään ole syytä tehdä.
Energiainvestoinneilla nopea takaisinmaksuaika – mutta onko enää?
Sähkön ja kaukolämmön voimakas hinnannousu on nostanut energia-asiat monen taloyhtiön hallituksen asialistalle. Pitäisikö katto peittää aurinkopaneeleilla? Kannattaisiko porauttaa maalämpökaivot? Entä lämmön talteenotto poistoilmasta?
Kysynnän kasvun ja monien raaka-aineiden ja materiaalien hinnannousun myötä energiaprojektien kustannuksetkin ovat nousseet. Ne, jotka osasivat tehdä vaikkapa maalämpöhankkeen viime vuosina, saavat nauttia poikkeuksellisen lyhyestä takaisinmaksuajasta.
Tuulia Sirvio kertoo, että MTR-Isännöinti on tehnyt maalämpöhankkeita, jotka on rahoitettu hoitolainalla, jonka lyhennyksiin raha on saatu energiakustannuksien alenemisen myötä. Näin ei ole tarvinnut toisaalta kerätä ylimääräisiä vastikkeita tai erillistä hankerahoitusta osakkeilta eikä toisaalta nostaa vastiketta sähkön ja lämmön noususta huolimatta.
Parhaillaan hänen toimistollaan on käynnissä ensimmäisiä aurinkopaneelien asennuksia.
”On mielenkiintoista seurata niiden takaisinmaksuaikaa.”
Sirvio mainitsee taloudellisesti järkevistä hankkeista myös esimerkiksi kiinteistön jalostamisen. Ullakkotilan rakennusoikeuden voi myydä, jos sille ei ole muuta tarvetta. Monissa kaupunkikeskustoissa on muutettu toimistotiloja asunnoiksi.
”Jälkiasennushissit nostavat asuntojen arvoa, ja niihin on saatavilla Aran ja esimerkiksi Helsingin kaupungin avustuksia”, hän vinkkaa.
Antti Hynynen keskittyisi pikavoittohankkeiden metsästämisen sijaan olemassa olevien järjestelmien kunnon ylläpitoon ja optimointiin. Niistä syntyy säästöä ja niin vältetään ylimääräisiä kuluja.
Roosa Nieminen lisää, että välittömiä pieniä säästöjä voi saada joidenkin sopimusten kuten nettisopimuksen ja vakuutusten kilpailuttamisesta.
Hallitus, tee näin!
Isännöitsijät ovat taloyhtiöiden hallinnon asiantuntijoita. Hyvä isännöitsijä ei ole vain hallituksen kokousten sihteeri ja taloyhtiölle tulevien viestien edelleenlähetysautomaatti, vaan hän valmistelee asiat hallitukselle, tekee laskelmat päätöksenteon pohjaksi ja huolehtii jatkuvasti siitä, että taloyhtiötä hoidetaan kustannustietoisesti. Hyvä isännöitsijä tuo hallitukselle ideoita, joita hallitus ei itse oivaltaisi.
Antti Hynynen kertoo tällä hetkellä suosittelevansa isännöimiensä yhtiöiden hallituksille energia-asioiden selvitystyön aloittamista.
”Kiinteistön laajakin energiaselvitys luotettavan tahon kautta ei ole kokonaiskuvassa iso kustannus, mutta se on välttämätön steppi, jotta voidaan päästä sekavasta alkutilanteesta eteenpäin kohti taloyhtiölle sopivaa ratkaisua.”
Tuulia Sirvio kehottaa yhtiöitä pohtimaan, mitkä korjaukset kannattaa yhdistää ja samalla myös rahoittaa yhdessä.
”Ei ole järkevää kerätä liikaa korjattavaa yhteen hankkeeseen, koska kustannukset voivat kasvaa liian suuriksi eikä hallitus ehdi keskittymään välttämättä kaikkeen. Toisaalta liian pienet korjaushankkeet eivät välttämättä kiinnosta ammattimaisia urakoitsijoita.”
Hän muistuttaa myös tarvekartoituksen tärkeydestä. Yhtiön pitää tietää, miksi se on ryhtymässä hankkeeseen ja mitä sillä tavoitellaan. Nämä pitää myös viestiä osakkaille ja asukkaille.
Sijoittajat ovat laskutaitoisia osakkaita
Asumiskeskustelussa on toisinaan asetettu vastakkain omistusasujat ja asuntosijoittajat. Millaisia näiden kolmen isännöitsijän kokemukset ovat asuntosijoittajista taloyhtiön osakkaina?
Roosa Niemisen havaintojen mukaan stereotypia asuntosijoittajista remontteja viimeiseen asti välttelevinä osakkaina ei pidä paikkaansa.
”Asuntosijoittajat ovat oikein hyviä osakkaita ja huolehtivat kyllä taloyhtiön remonteista. Yleensä omistavat asukkaat osallistuvat paremmin taloyhtiön talkoisiin ja pitävät huolen yhteisistä alueista”, hän lisää.
Antti Hynysen mukaan asuntosijoittajat ovat usein valveutuneita kiinteistöalan tietäjiä, joten heidän kanssaan työskentely on usein sujuvaa, tehokasta ja motivoivaa.
”Monesti itsekin oppii uusia asioita, kun hankaliakin asioita päästään puimaan eri näkökulmista”, hän kertoo. ”Parhaimmillaan yhtiöstä ei huomaa, onko kyseessä niin sanottu sijoittajatalo. Kun taloa hoidetaan hyvin ja osakkaat panostavat vuokralaisvalintoihin, asukkaat pitävät kiinteistöstä huolen kuin omastaan. Toisaalta jos näin ei ole niin pahimmillaan kiinteistön koko alue on epäsiisti, romua on siellä täällä ilman järjestystä ja ihmiset eivät tervehdi toisilleen.”
Myös Tuulia Sirvion mukaan suurin osa asuntosijoittajista tietää, mitä haluaa.
”Usein isommat korjaushankkeet menevät heidän kanssaan hyvin. Heillä on ymmärrystä korjausten tarpeellisuudesta sekä osaamista laskea paljon yksittäisiin korjauskustannuksiin menee rahaa sen sijaan että korjataan kerralla.”
”Joskus voi olla näkemyseroja taloyhtiön viihtyvyyttä parantavissa asioissa tai korjausten tahdissa, jos yhtiössä on paljon korjausvelkaa. Pidän tätäkin hyvänä asiana, koska taloyhtiön hallituksessa tulee asioita miettiä useasta eri näkökulmasta. Vaikka jollain hallituksen jäsenellä olisikin tahtotila korjata kaikki heti ja varaa maksaa kymmenen euron rahoitusvastiketta per neliö, kaikilla osakkailla ei ole.”
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.
Juttuun lisätty 7.9.2022 maininta: Hynynen on ehdokkaana Isännöitsijä 2022 -palkinnon finaalissa.
