Vuokrien nousu on jatkunut, vaikka asuntojen hinnat ovat pysyneet lähes paikoillaan. Ilmeisesti vuokrat eivät ole vielä edes katossa.
Kuvion käyrät kertovat vanhojen osakeasuntojen hintojen kehityksen sekä vuokrien kehityksen vuosineljänneksittäin pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa. Vuodesta 2016 on mukana ensimmäinen neljännes. Huhtikuussa asuntojen hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla peräti 2,7 % maaliskuusta, mutta siitä ei voi vielä päätellä, onko alkamassa kestävämpi hintojen nousutrendi. Muualla Suomessa asuntohinnat olivat hienoisessa laskussa myös huhtikuussa. Lähde: Tilastokeskus
Tilastokäyrät asuntohintojen ja vuokrien kehityksestä ovat hämmentävää katsottavaa.
Vuodesta 2010 vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat nousseet keskimäärin kymmenkunta prosenttia pääkaupunkiseudulla. Muualla maassa hinnat keskimäärin ovat nyt jokseenkin samalla tasolla kuin 2010.
Vuokrat sen sijaan ovat nousseet samalla ajanjaksolla keskimäärin noin 21 % pääkaupunkiseudulla ja noin 20 % muualla Suomessa.
Miten vuokrat voivat vuodesta toiseen nousta näin paljon kovempaa vauhtia kuin asuntohinnat, kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen Tilastokeskuksesta?
”Sitä on moni ihmetellyt.”
”Pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat reagoivat suhdannevaihteluihin odotetulla tavalla: kun menee huonommin, asuntokauppa hidastuu eivätkä asuntojen hinnat juuri nouse, reaalihinnat jopa laskevat.”
”Vuokramarkkinoilla on toisin. Perusongelma etenkin pääkaupunkiseudulla on, että vuokra-asuntojen tarjonta ei vastaa kysyntää.”
”Asuntorahastojen ansiosta viime vuosina on saatu lisää uusia vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Ne eivät kuitenkaan ole riittäneet tyydyttämään kysyntää, ja niissä vuokratkin ovat aika kalliita.”
”Varsinkin pienille vuokra-asunnoille olisi varmasti vielä paljon kysyntää pääkaupunkiseudulla”, Ilkka Lehtinen sanoo.
Asuntopulaa vai ei?
Vuokrien nousuvauhti tuskin olennaisesti hidastuu niin kauan kuin kysyntä ja tarjonta ovat pahasti epätasapainossa. Se on pitkän aikavälin yleiskuva markkinoista, mutta tilanne toki vaihtelee ajoittain ja alueittain. Viime talvena yksityiset asuntosijoittajat kertoivat, että uusia vuokralaisia ei välttämättä ollut enää helppo saada ja että vuokrapyyntöjen mitoittamisessa piti siksi olla tavallistakin tarkempi.
Tilastoissa tämä ei ainakaan vielä näy, vaan laskusuhdanne ja asuntokaupan tahmeus ovat ennemminkin lisänneet vuokrien nousupaineita: ”Jos taloustilanne paranisi ja nuoret alkaisivat taas ostaa vilkkaammin ensiasuntoja, vuokramarkkinoille tulisi väljempää ja vuokrien nousu voisi hidastua”, Ilkka Lehtinen sanoo.
Toisaalta surkea taloustilanne alkaa väkisinkin heikentää kansalaisten tulokehitystä, eivätkä vuokrat voi loputtomiin nousta nopeammin kuin ihmisten tulot.
Totesit, että vuokramarkkinoiden tilannetta kuvatessasi puhut lähinnä pääkaupunkiseudusta.
Tilastot kuitenkin kertovat, että vuokrien nousuvauhdissa on hyvin pieni ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä. Ero on huomattavan paljon pienempi kuin ero asuntohintojen kehityksessä. Miksi?
”Se onkin selittämätön juttu. Jopa muuttotappiosta kärsivissä kunnissa vuokrataso on saattanut nousta.”
”Vuoden 2010 jälkeen vuokrakehitys on kyllä yhä selvemmin eriytynyt pääkaupunkiseudulla muun maan kehityksestä. Tosin esimerkiksi jotkin yliopistokaupungit, kuten Tampere ja Turku, ovat pysyneet nousuvauhdissa mukana, samoin Lahti, josta on tavallaan tullut osa Helsingin talousaluetta.”
Valtion tuella rakennettujen ARA-asuntojen vuokrat ovat keskimäärin halvempia kuin vapaarahoitteisten asuntojen, mutta vuokrat ovat nousseet ARA-asunnoissa vapaarahoitteisiakin nopeammin. Mistä se johtuu?
”ARA-asunnoissa vuokrat ovat säänneltyjä. Ne perustuvat kustannusten kattamiseen, ja monet talot ovat senikäisiä, että vuokrissa näkyvät remonttitarpeet. Myös vanhojen ARA-asuntojen lainoituksessa käytetty korko on nykyisiä markkinakorkoja korkeampi”, Ilkka Lehtinen kertoo.
Ostaisiko oman?
Näillä näkymin oman asunnon hankkiminen on edelleen yleisesti ottaen järkevä veto. ”Jos nuori on päässyt ammattiin ja hänellä on suht’ vakaa työpaikka, hänen kannattaa ostaa asunto – muuten hän maksaa asunnon vuokranantajalle moneen kertaan”, Ilkka Lehtinen sanoo.
Asuntolainan korkovähennys verotuksessa on kutistunut, mutta sillä ei nykyisillä koroilla ole käytännössä merkitystä. Sen sijaan sillä on, että oman kodin luovutusvoitto on verovapaa.
Ensiasunnon ostaja ei maksa varainsiirtoveroakaan.
Asuntojen hinnat ovat viime vuosina nousseet hiljalleen, monin paikoin jopa laskeneet. Kannattaisiko ensiasunto ostaa nyt?
Ilkka Lehtinen muistelee asuntomarkkinoiden vaiheita menneinä vuosikymmeninä. Edulliset ostohetket on aina helppo huomata jälkikäteen. ”Paljon puhutaan siitä, milloin olisi hyvä aika ostaa asunto. Yleensä ratkaiseva tekijä on kuitenkin kunkin oma elämäntilanne ja asunnontarve”, Ilkka Lehtinen tuumii.
Omistusasunto ei myöskään ole sopiva ratkaisu jokaiselle, sanoivatpa laskelmat mitä tahansa. Ja erityisesti nyt, kun lainakatto tulee voimaan heinäkuun alussa, asunnon hankinta vaatii useimmilta myös jonkin verran kykyä ja halua etukäteissäästämiseen.
Ulla Simola
