Vuonna 2007 ostetun kiinteistön pinta-ala on 2 000 neliömetriä. Siitä myydään 1 000 neliömetrin suuruinen määräala. Kiinteistölle jää loppuosa maa-alueesta, jolla sijaitsee vakituisessa asuinkäytössä oleva omakotitalo.
Kuinka myytävän määräalan luovutusvoitto lasketaan? Onko määräalan hankintameno puolet kiinteistön alkuperäisestä hankintamenosta?
Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:
Myytävän määräalan luovutusvoitto lasketaan vähentämällä määräalan alkuperäinen hankintameno varainsiirtoveroineen, sen mahdolliset perusparannusmenot sekä siihen liittyvät osto- ja myyntikulut.
Vaihtoehtoisesti myyntihinnasta voidaan vähentää 40 prosenttia hankintameno-olettamana, koska kiinteistö on omistettu vähintään 10 vuotta. Tätä laskutapaa voi käyttää, jos se on verovelvolliselle edullisempi tapa laskea luovutusvoitto.
Hankintameno-olettamaa käytettäessä ei voida vähentää mitään kuluja. Voitto on aina tasan 60 prosenttia myyntihinnasta, kun käytetään 40 prosentin hankintameno-olettamaa.
Koska jäljelle jäävälle kiinteistölle jää asuinrakennus, jonka arvo on oletettavasti ollut ostovaiheessa merkittävä, ei myydyn maapohjan alkuperäinen hankintameno voi olla puolet ostohinnasta. Tällöin pitäisi pystyä selvittämään, mikä on ollut maapohjan osuus ostohinnasta.
Jos kauppakirjassa ei ole tehty mitään erittelyä maapohjan ja rakennuksen osalta, pitäisi esittää luotettava selvitys ja arvio niiden käyvästä arvosta ja sen jakaantumisesta näille omaisuuserille vuonna 2007. Tämä voi olla jälkikäteen hankalaa. Tällaisessa tilanteessa Verohallinnon käsittelyn lähtökohtana on hankintameno-olettaman käyttö luovutusvoiton laskemisessa.
