Viistosateet piiskaavat seiniä, kosteus uhkaa tunkeutua rakenteisiin, kuumuus kiusaa asukkaita kesäisin. Säästä ja sään muuttumisesta johtuvien riskien torjunta on taloyhtiöiden osakkaille ja muille kiinteistönomistajille iso rahallinen kysymys, mutta vaikuttaa suuresti myös asumismukavuuteen.
Lämmityksen kova hinta on rassannut raskaasti suomalaisia viime vuosina, ja samaa tahtia on noussut rakennusten energiatehokkuuden arvostus.
Kohta on kesä, joten lämmityshuolet helpottavat vähäksi aikaa. Mutta entä jos kesällä nähdään taas huippukuumia hellejaksoja? Silloin asuminen käy monessa kodissa tukalaksi. Asuntojen viilentäminen onkin alkanut kiinnostaa uudella tavalla.
Säät ja niiden muuttuminen täytyy ottaa huomioon kiinteistönpidossa. Kestävätkö teidän talonne seinät kasvavaa kosteuskuormaa? Nouseeko sisälämpötila sietämättömän kuumaksi? Tulvehtiiko sadevesi pihamaalla tai kellarissa?
Kysymys on rahasta – kiinteistön kunnosta, kalliiden vahinkojen torjumisesta sekä taloyhtiön ja asuntojen arvosta – mutta myös asumismukavuudesta.
”Taloyhtiöiltä ilmaston muuttuminen vaatii toisaalta osallistumista sen hillitsemiseen esimerkiksi energiatehokkuutta parantamalla, toisaalta sopeutumista muuttuviin säihin”, tiivistää Isännöintiliiton vastuullisuuspäällikkö Liina Länsiluoto.
Tässä jutussa keskitytään sopeutumiseen.
”Sopeutuminen on helpointa hoitaa pikkuhiljaa osana taloyhtiön kunnossapitoa ja korjauksia. Kun ymmärretään säiden riskit ja sisällytetään muutostyöt fiksusti taloyhtiön pitkän aikavälin suunnitelmiin, myös kustannukset saadaan painettua mahdollisimman pieniksi”, Liina Länsiluoto sanoo.
Jos edessä on isoja peruskorjauksia, niiden yhteydessä on mahdollisuus tehdä kustannustehokkaasti laajojakin muutoksia vaikkapa juuri ilmanvaihtoon ja viilennykseen.
Kullekin kiinteistölle omat ratkaisunsa
Liina Länsiluoto on laatinut yhdessä Granlund Oy:n projektipäällikön Essi Kuikan kanssa taloyhtiön energia- ja ilmastoasioita käsittelevän isännöinnin oppaan, jonka Isännöintiliitto julkaisi tänä keväänä. Oppaassa käydään läpi taloyhtiöiden tapoja pyrkiä energiatehokkuuteen ja päästöttömyyteen, mutta myös vaatimuksia, joita muuttuvat säät asettavat kiinteistönpidolle.
Oppaasta saa hyödyllistä tietoa avuksi taloyhtiön tilanteen arvioitiin, mutta ratkaisut on valittava aina kiinteistökohtaisesti. ”Ratkaisuja ei tarvitse keksiä taloyhtiössä itse, vaan hallituksen ja isännöinnin tehtävä on kysyä niitä suunnittelijoilta ja toteuttajilta”, Liina Länsiluoto sanoo.
Miten kalliiksi kiinteistön ”säänkestävyyden” parantaminen sitten tulee?
Kustannuksista ei voi sanoa mitään yleispätevää. Joskus apua voi olla auringonsuojakalvojen kiinnittämisestä ikkunoihin, joskus tarvitaan iso julkisivuremontti sateiden tärvelemään taloon.
Pihalla hulevesien kulkua voidaan ehkä ohjailla hyvinkin edullisella remontilla, jos pihaa ollaan joka tapauksessa kaivamassa auki vaikkapa linjasaneerauksen tai kaapeloinnin vuoksi.
Kun parannuksia tehdään talon välttämättömien remonttien yhteydessä, voidaan saada ns. skaalaetuja: ”Silloinhan remontteja varten on esimerkiksi jo hankehallinto valmiina”, Liina Länsiluoto sanoo.
Myös lainoituksen järjestäminen saattaa onnistua yhdistelmähankkeeseen kivuttomasti – ja jos kokonaisuuteen sisältyy vaikkapa kiinteistön energiatehokkuuden parantaminen, lainaa voi ehkä olla mahdollista saada tavallista edullisemminkin.
Tässä jutussa asiantuntija Timo Rintala kertoo, miten kiinteistönomistajat, kuten taloyhtiöt, voivat varautua muuttuviin säihin ja muutoksesta johtuviin riskeihin kiinteistönpidossa. Niistä nostetaan tässä esiin kolme keskeistä: kuumuus, kosteus ja hulevedet.
Timo Rintala työskentelee senior advisor -nimikkeellä Raksystems Green Building Partnersilla. Hän on erikoistunut muun muassa rakennusten elinkaarisuunnitteluun ja ympäristöluokituksiin.
Kun kuumuus korventaa
Jos kuumana kesäpäivänä ilmanvaihto tuo asuntoon ulkoa 28-asteista ilmaa, asunnon lämpötila nousee helposti 29–30 asteeseen. Se lienee useimpien mielestä tukalaa.
Keskimääräiset kesälämpötilat ovat nousseet korkeammiksi kuin lämpötilat, joiden perusteella esimerkiksi asuintalojen hyväksytyt sisälämpötilat on rakentamismääräyksissä määritelty. Eikä lämpötilojen nousun odoteta pysähtyvän tähän, Timo Rintala sanoo.
”Rakentamismääräysten mukaan uusissa asuintaloissa sisäilman lämpötila ei saisi ylittää 27 astetta kuin hetkellisesti. Jäähdyttämättömissä rakennuksissa raja on 29 astetta.”
Jäähdytetyissäkin taloissa jäähdytysjärjestelmä saattaa olla jo nykytilanteeseen alimitoitettu.
”Auringon säteilymäärä ei ole lisääntynyt. Hiukan lämpöä johtuu asuntoihin ulkoseinien läpi, mutta käytännössä lisääntynyt lämpö kertyy asuntoihin pääosin tuloilmasta”, Timo Rintala sanoo.
Hänen mielestään taloyhtiöiden on turha jäädä odottamaan, lisääntyvätkö ”kesän kuumat tunnit” ja miten usein lämpötilarajat ylittyvät.
”Aina, kun kiinteistössä tehdään merkittävää peruskorjausta, olisi järkevää samalla tehdä vähintään varaus jäähdytykselle. Pelkkien jäähdytysputkistojen rakentaminen olisi työlästä ja kallista, mutta osana peruskorjausta putkistovaraus tai tuloilmaviilennys ei ole iso lisäkustannus.”
Viilennystä tarjoavia vaihtoehtoja ovat esimerkiksi nämä:
Hankitaan viilennysjärjestelmä talon tuloilmakoneeseen. Sillä pystyy vähentämään ulkoilman mukana tulevaa lämpöä. Se tarjoaa kuitenkin vain kevyen viilennyksen, koska asunnoissa ilmamäärä on pieni eikä ilmaa ei voi jäähdyttää kylmäksi, jos tuloilmakanavia ei ole eristetty. Seurauksena olisi kosteuden kondensoituminen rakenteisiin. Tuloilman jäähdytyslaitteiston hankinnasta voi selvitä melko pienellä rahalla, jos tuloilmakanavia eri ryhdytä eristämään.
Rakennetaan taloon peruskorjauksen yhteydessä jäähdytysverkko, johon asukkaat voivat liittyä halutessaan. Verkko saa kylmänsä jäähdytyskoneesta, kaukokylmästä tai maalämpöjärjestelmän kaivosta. Asuntoihin tehdään valmius liittyä verkkoon, ja asukkaat voivat hankkia asuntoonsa puhaltimen, joka ottaa viileytensä verkosta.
Verkon rakentamisesta tulee kustannuksia, mutta jos talossa on maalämpöjärjestelmä, siitä on mahdollista saada kylmää käytännössä ilmaiseksi – pelkän lämmönvaihtimen hinnalla.
Asukkaat voivat hankkia itse ilmalämpöpumpun asuntoonsa. Edellytyksenä toki on, että pumpun pystyy asentamaan parvekkeelle. ”Joissain uusissa kerrostaloissa parvekkeelta on jo suunnitteluvaiheessa katsottu valmiiksi sopiva paikka ilmalämpöpumpun ulkoyksikölle ja asunnosta sisäyksikölle putkituksineen”, Timo Rintala kertoo.
Vaikka suurin kesäisen lämpökuorman lisäys kertyy tuloilmasta, voiko myös talon värityksellä olla merkitystä? Tummat pinnathan ovat olleet viime vuosina muotia, ja ne keräävät tunnetusti lämpöä.
Timo Rintala kuitenkin sanoo, että uudisrakentamisessa julkisivun ja vesikaton lämpeneminen ei ole Suomessa ongelma, koska talot on eristetty hyvin.
”Sen sijaan vanhassa kiinteistökannassa tummat pinnat ovat ongelma, koska eristys sekä tuuletusvälit yläpohjassa ja julkisivussa ovat huonot eikä lämpö tuuletu pois. Musta peltikatto voi varata päivällä lämpöä yläpohjan rakenteisiin, jonka jälkeen yläpohja lämmittää asuntoa koko yön.”
Kuumentavan katon ongelma saattaa pienentyä tai poistua kattoremontissa, kun tuuletusta parannetaan.
Kosteuden kasvava kuorma
Ilmaston lämmetessä kosteus lisääntyy, ja se panee rakennukset koville.
”Sademäärien ja rankkasateiden ennustetaan lisääntyvän jonkin verran, mutta suurin vaikutus tulee siitä, että lämpötilan nousun vuoksi talvella sadetta tulee paljon vetenä lumen sijasta. Aikaisemmin pakkanen kuivasi rakenteita, nyt kastumisaika pidentyy”, Timo Rintala sanoo.
Lisäksi uusien talojen eristys on vuosien mittaan parantunut. Siksi niissä ulkoseinärakenteet ovat kylmempiä ja pysyvät pidempään kosteina kuin vanhoissa taloissa, joissa sisältä seinän läpi vuotava lämpö edistää seinän kuivumista.
Kun tuulisuus lisääntyy, myös viistosateet piiskaavat rakennusten ulkopintaa entistä useammin.
Kaikkinaisen kosteusrasituksen lisääntyminen on riski kaikissa huonosti tuulettuvissa rakenteissa. Esimerkiksi tasakattoina on yleisesti käytetty mineraalivillaeristeisiä kattoja, jotka voivat olla huonosti tuulettuvia etenkin vanhemmissa taloissa.
Ongelmia voi esiintyä erityisesti huonosti tuulettuvissa puurunkoisissa rakenteissa, kuten puurunkoisissa tiiliverhotuissa seinissä. ”Tiili imee vettä, ja sitä valuu tiilien taakse. Vanhoissa rakennuksissa ei usein ole mietitty, miten vesi poistuisi rakenteista – uusissa kyllä on”, Timo Rintala sanoo.
Myös tuulettamattomat eristerappausseinät saattavat kosteuden lisääntyessä pyrkiä jopa homehtumaan.
Eivät vanhat talot silti pelkkiä ongelmapesiä ole. Timo Rintala huomauttaa, että monet varsin tyypilliset rakenteet, kuten tiiliverhotut, kivirakenteiset seinät, kestävät hyvin muuttuviakin säitämme.
Hän kuitenkin kehottaa taloyhtiöitä varautumaan riskeihin, tutkimaan rakenteiden kuntoa ja miettimään, miten kosteudenhallintaa voisi parantaa.
”Esimerkiksi lämpörappauspintoja, betonielementtipintoja ja muita maalattavia pintoja voidaan maalata maalilla, joka päästää höyryn läpi, mutta estää veden imeytymisen pintaan. Betonielementtitalossa näin pystytään selvästi hidastamaan betonirautojen ruostuminen ja siitä seuraavaa elementtien rapautumista.”
Tontin hulevedet hallintaan
Sateisuuden lisääntyminen tulisi ottaa huomioon myös siinä, miten kiinteistön sadevesijärjestelmä mitoitetaan ja sadevesien – hulevesien – kulku järjestetään.
Oletus on, että ”yksittäisten sadetapahtumien” sademäärät kasvavat lämpötilan noustessa jopa kymmeniä prosentteja, Timo Rintala kertoo.
Luvassa voi siis olla entistä enemmän sateita, joista vettä kertyy kerralla runsaasti – aiempaa useammin rankkasateeksi asti.
Tämä vaikuttaa muun muassa tasakaton kattokaivojen mitoitukseen ja määrään. ”Nykyinen määrä eli yksi kattokaivo 200 neliötä kohti ei tulevaisuudessa riitä, vaan rankkasateissa kaivot alkavat padottaa.”
Kaivojen lisäksi tasakatolla tulisikin olla ”ulosheittäjä” eli suunniteltu reitti, kouru, joka johtaa vettä pois katolta ja julkisivulta silloin, kun kaivot eivät syystä tai toisesta vedä. ”Näitä ulosheittäjiä on rakennettu hyvin vaihtelevasti”, Timo Rintala sanoo.
Jos vesi sitten katolta saadaankin alas, sitä pitää ohjata myös maassa, jotta tulvehtiminen ei siirry katolta tontille tai pahimmillaan talon seinustalle ja siitä rakennukseen.
Pihalle voi kenties tehdä hulevesialtaan, jossa vesi viivähtää ennen kuin se ohjautuu sadevesiviemäriin tai kadulle.
Isännöintiliiton energia- ja ilmasto-oppaassa muistutetaan, että pihan pinnoitteeksi voisi harkita asfaltin asemesta jotakin läpäisevää materiaalia, jotta osa hulevesistä pääsisi paremmin imeytymään maaperään.
Tärkeää on tarkastaa, että pihamaan kaadot johtavat poispäin rakennuksesta ja että salaojat ovat kunnossa.
Toimiva salaojitus on myös ainoa tapa torjua pohjaveden pinnan noususta johtuvaa tulvehtimisen riskiä. ”Kun pohjavettä on paljon, kuten tänä keväänä, on vaara, että vettä nousee kellaritasolle ja sisään rakennukseen”, Timo Rintala sanoo.
Etenkin vanhoissa kiinteistöissä puutteita voi olla sekä tontin kaadoissa että salaojituksessa, jos niitä ei ole vuosikymmenten saatossa kunnostettu.
OPASVINKKI: Liina Länsiluoto, Essi Kuikka: Taloyhtiön energia- ja ilmastoasiat. Isännöinnin opas. Opas on vapaasti luettavissa Isännöintiliiton verkkosivuilla. Opas on julkaistu 1.2.2024.
Ulla Simola
