”Eihän korko ole vielä läheskään niin kova kuin aikanaan asuntolainassani”

Korkotason ripeä nousu ja sen vaikutukset Suomen asuntomarkkinoille ja rakentamiseen ovat puhuttaneet. Uutisissa ja torikeskusteluissa muistutetaan usein, ettei korkotaso ole silti erityisen korkea vuosikymmenten takaiseen verrattuna. Esimerkiksi 90-luvun laman aikaan ja 80-luvulla asuntolainan korko saattoi olla yli 10 prosenttia, kun taas tällä hetkellä asuntolainaa saa reilun 4,5 prosentin korolla.

Pelkän korkotason peilaamisella 30‒40 vuoden taakse, aikaan ennen EU-jäsenyyttä ja nykyisenkaltaisia rahoitusmarkkinoita, ei ole paljon muuta kuin nostalgia-arvoa tyyliin ”entisaikaan kahvipaketti maksoi kolme markkaa”.

Talouden dynamiikka ja etenkään nimelliset suureet eivät ole erityisen vertailukelpoisia.

Korkeiden korkojen aikaan 80-luvulla palkat nousivat kymmenen prosenttia vuodessa. Nyt kymmenen viime vuoden aikana palkat ovat kasvaneet keskimäärin alle kaksi prosenttia vuodessa.

Yksin nimellisiä tasoja merkityksellisempää on tarkastella korkotason, inflaation ja ansiokehityksen muutosta – myös keskenään toisiinsa nähden. Kotitalouksia kiristää nyt se, että inflaatio ja korkojen nousu ovat kiihtyneet nopeasti lyhyessä ajassa, mutta ansiotaso ei ole vauhdittunut samassa määrin. 

Koron vertailussa tulee huomioida myös omaan asuntoon otetun lainan korkovähennyksen muuttuminen ja lakkauttaminen. Edellisissä korkopiikeissä 2000-luvun alussa ja finanssikriisissä verovähennys kevensi veroja lähes kolmasosalla korkojen määrästä. Pelkästään verovähennys huomioiden finanssikriisin aikainen korkein 5,5 prosentin korkotaso merkitsi samaa tasoa kuin neljän prosentin korko nyt, kun vähennysoikeutta ei ole.

Sen sijaan 80-luvulla korkovähennys tehtiin progressiivisesti verotettavista tuloista, minkä ansiosta maksetuista koroista saattoi käytännössä saada jopa yli puolet veroissaan takaisin!

Enää vähennys ei pehmennä EU-aikamme nopeinta korkojen nousua lainkaan. 

Korkoriskejä helpottaa se, että asuntovelkaa ei ole kuin kolmasosalla kotitalouksista. Lisäksi pankkien kuuden prosentin stressitestauksen perusteella nykyisen korkotason ei pitäisi aiheuttaa ongelmia.

Yhdistettynä inflaation aiheuttamaan ostovoiman leikkaantumiseen ja mahdollisesti kasvavaan työttömyyteen haasteita voi kuitenkin ilmaantua.

Ja vaikka kotitaloudet selviäisivät korkeammista koroista, näkyy vaikutus kulutuksessa ja etenkin asuntojen hinnoissa.

Asuntomarkkinat sopeutuivat finanssikriisin jälkeen pitkään matalaan korkotasoon, minkä takia asuntohintojen rajumpi liike vastakkaiseen suuntaan on nyt ilmeinen.

Asuntosijoittajavetoinen markkina on syrjäyttänyt omistusasumista, joten ongelmia voi tulla myös sitä kautta. Etenkin asunto- ja kiinteistösijoitusyhtiöiden rahoitusvaikeudet voisivat aiheuttaa riskejä laajemmin.

Korkotason rajusta noususta huolimatta kansantalous on pysynyt yhä melko vahvana. Loppukesästä on kuitenkin tullut merkkejä työllisyystilanteen heikkenemisestä.

Työttömyyden kasvu yhdessä korkean korkotason ja asuntomarkkinoiden alamäen kanssa voivat aikaansaada negatiivisen kierteen talouteen, jossa palkalla elävien elintaso on jo pudonnut heikoimmilleen viiteentoista vuoteen.  

Korona- ja energiakriiseissä talouden sopeutumiskyky yllätti monet, ja on mahdollista, että niiden aikaiset raha- ja finanssipolitiikan toimet kylvivät uuden kriisin siemenet. Toivoa kuitenkin sopii, että rajuun korkojen nousuunkin löytyy sopeutumiskykyä.

Mikael Kirkko-Jaakkola