KARON PÖRSSI 2010-luku oli asuntosijoittajalle keskimäärin erinomaista aikaa. Vuokrat ja asuntojen hinnat nousivat ainakin kasvukeskuksissa, ja kun lainakorot olivat varsin matalia, tuottoa tuli sitä enemmän, mitä suuremmalla velkavivulla oli liikkeellä.
Uuden vuosikymmenen alussa tilanne on muuttunut. Ensin koronapandemia sekoitti vuokramarkkinoita, kun esimerkiksi osa opinnoista siirtyi verkkoon. Vuokra-asunnoista tuli paikoin ylitarjontaa, mikä on hillinnyt vuokrien nousua. Osin vuokrat ovat laskeneet.
Tänä vuonna asuntosijoittajien tuottoja uhkaa vuokrahyytymän lisäksi kaksi kustannuksiin vaikuttavaa tekijää. Lämmityksen ja sähkön hinnat ovat nousseet huomattavasti, ja inflaatio on iskenyt myös remonttien ja kiinteistönhuollon kustannuksiin. Kevään yhtiökokouksissa on nähty suuria vastikkeenkorotuksia, ja jos ei ole nähty, olisi luultavasti pitänyt.
Samaan aikaan korot ovat nousseet, joten velalla tuottojaan vivuttavien asuntosijoittajien lainanhoitokustannukset ovat kohonneet. Nettovuokratulojen ja korkokustannusten kasvu kääntää aggressiivisella velkavivulla kutakuinkin nollakassavirralla toimineiden sijoittajien kassavirrat negatiivisiiksi, jos positioita ei löysätä.
Korkojen nousu vaikuttaa myös taloyhtiöiden lainoihin. Jos asuntoon kohdistuu paljon yhtiölainaa, pääomavastikkeita uhkaavat korotukset. Pankit ovat haistaneet tässä bisnesraon ja lähestyneet taloyhtiöitä korkosuojatarjouksilla.
Kysyin kolmen eri puolilla Suomea toimivalta kokeneelta asuntosijoittajalta, kuinka he ovat toimineet aiempaa vaimeamman kysynnän ja kohoavien kustannusten oloissa. Saaliina on kolme erilaista strategiaa.
Pia Helkiö jalosti salkkuaan ja pitää asunnot tiptop-kunnossa
Pia Helkiö on toiminut asuntosijoittajana jo 1980-luvun lopulta lähtien ja nähnyt 18 prosentin korot, seurannut ihmisten hätää kahden asunnon loukussa ja kokenut asuntojen hintaralleja.
"Varmasti kaikki nämä kokemukset ovat osaltaan vaikuttaneet siihen, että en ole mikään suurien riskien ottaja. Maltillisesti mutta myös kovaa työtä tehden olemme yhdessä mieheni kanssa rakentaneet asuntosalkun, joka tällä hetkellä toimii hyvin", Helkiö kertoo.
Helkiö korostaa hyvän vuokrasuhteen merkitystä. Sen ansiosta asuntosijoittaminen on ennakoitavampaa ja muutoksiin voidaan etsiä ratkaisua yhdessä vuokralaisen kanssa. Hän arvostaa pitkiä vuokrasuhteita eikä pidä vuosittaisia vuokrankorotuksia tarpeellisina, vaikka vuokrasopimuksiin mahdollisuus onkin kirjattu.
"Jos olen korottanut vuokraa, en käytä suurinta mahdollista prosenttia, vaan teen maltillisemman korotuksen. Ilmoitan myös vuokralaiselle, etten tee täyttä korotusta, koska vuokrasuhde on toiminut niin hienosti."
Kuopiolainen Helkiö on pannut merkille vuokra-asuntojen runsaan tarjonnan. Silti hänen kokemuksensa mukaan hyvät, remontoidut asunnot liikkuvat nopeasti.
"Pidän sijoitusasuntomme aina hyvässä kunnossa, jotta asuntomme pärjää haluttavuusmarkkinoilla", Helkiö sanoo.
Asuntojen kunnossapito sopii Helkiön asuntosijoittajaprofiiliin, sillä hän ja hänen miehensä harjoittavat myös niin sanottua flippausta, eli he ostavat huonokuntoisen asunnon, remontoivat sen ja myyvät. Osa kohteista jää vuokrasalkkuun.
Helkiö on reagoinut muuttuneeseen tilanteeseen, tai itse asiassa reagoi jo ennen tilanteen muuttumista, karsimalla asuntosalkkua. Kriteereinä olivat sijainti, asunnon ja taloyhtiön kunto sekä asunnon tuotto.
Vuokranantajien Pohjois-Savon aluepäällikkönä toimiva Pia Helkiö kertoo, että tällä hetkellä pohjoissavolaisia asuntosijoittajia puhututtavat eniten uudiskohteiden valtava määrä ja tarjolla olevien vuokra-asuntojen suuri määrä. Lisäksi puhutaan siitä, pitäisikö ostaa vai myydä.
"Uudiskohteet ovat erittäin haluttuja asuntoja vuokralaisten keskuudessa, ja niihin on saanut asukkaan melko nopeasti. Uudiskohteet nähdään edelleen myös houkuttelevina sijoittajien keskuudessa, mikäli verokohtelu [oikeus vähentää verotuksessa rahoitusvastike vuokrasta vuokraustoiminnan tulosta laskettaessa] pysyy ennallaan", hän kertoo.
Heikki Karu: "Kun pöydät liikkuvat, siirrä tuoliasi tarvittaessa sen mukaan"
Myös Heikki Karu on ollut asuntosijoittaja jo 1980-luvulta. Hän ei ole hötkyillyt muuttuneessa tilanteessa.
"Kun yksi sijoittamisen komponentti muuttuu, vaikkapa inflaatio, muuttaa se jotain toista komponenttia uuteen asentoon. Kun pöydät liikkuvat, siirrä tuoliasi tarvittaessa sen mukaan", hän sanoo.
Itse hän ei ole vielä tuoliaan siirrellyt.
"Korkojen nousu on ollut nopeaa, mutta ollaan edelleen huomattavan alhaalla. Pitää varautua, muttei hätääntyä."
Helsinkiläinen Karu kertoo käyttäneensä aina lyhimpiä mahdollisia euriboreja. Lyhyet markkinakorot reagoivat nopeammin, mutta pitkällä aikavälillä ne ovat olleet edullisempia. Karu ei ole "leikkinyt liikaa" velkavivulla.
"Velkavivulla on myös käänteiset seuraukset."
Karu vinkkaakin, että asuntosijoittajan voi olla hyvä varmistaa kassavirtansa esimerkiksi korkosuojauksella tai rakentamalla itse korkosuojaus kasvattamalla puskuria joka kuukausi.
"Valitse lyhyin käytettävissä oleva euribor ja nipistä kuukausittain erotuksen verran rahaa talteen. Mieluummin ehkä tuplasti."
Karun asuntosijoitusstrategia perustuu tyhjien kuukausien välttämiseen.
"Ansaintalogiikkani ei perustu vuokrankorotuksiin vaan turvallisiin ostoihin hallitulla velkavivulla. Vuokrankorotuksiin suhtaudun tilanteen vaatiessa päivityksenomaisesti."
Markus Grahn: "Nousseet kustannukset on vietävä vuokriin"
Viime vuonna Hyvä vuokranantaja -palkinnolla palkittu lahtelainen Markus Grahn on tuotekehittelijäluonne, ja hän onkin aktiivinen luomaan uusia palveluita. Hänellä on omat esimerkiksi vuokraussivut, joilla hän esittelee vuokrattavat kohteensa. Vuokralainen voi hakea sivuilla tarpeidensa mukaista asuntoa ja jättää korvamerkinnän haluamaansa kohteeseen, jolloin hän saa tiedon asunnon vapautumisesta.
Lahti, johon Grahn on keskittynyt, on yksi niistä alueista, joissa tyypillisimmistä asuntosijoituskohteista eli pienistä yksiöistä on ylitarjontaa. Se on johtanut hintakilpailuun. Kasvaneita kustannuksia on vaikea saada vuokriin.
Monen muun yksityisen vuokranantajan tavoin Grahn ei tee vuokrankorotuksia systemaattisesti toisin kuin institutionaaliset sijoittajat, joiden vuokrat on usein sidottu indeksiin. Hän on korottanut vuokria vitosella tai kympillä, kun on huomannut jonkun asuneen jo pidemmän aikaa. Mutta tässä kesäkuussa hän poikkeuksellisesti nosti kaikkien niiden asukkaidensa vuokria, joilla oli vuokrankorotuspäivä kesäkuussa. Grahn on määritellyt asiakkailleen vuokrankorotuspäivän joko tammi- tai kesäkuulle.
"Perustelin korotuksen, ja vuokralaiset ottivat sen hyvin vastaan. Yhdessä asunnossa vuokralainen vaihtuu, ja laitoin siihenkin korotuksen", Grahn kertoo.
Kuukausivuokrien korotukset olivat 10–20 euron suuruisia.
Grahn korostaa, että myös yksityisten vuokranantajien on vietävä kasvaneet kustannukset vuokriin. Sitä kautta yleinen vuokrataso lähtee nousemaan. Hän pelkää, ettei kevään yhtiökokouksissa nostettu vastikkeita riittävästi, vaan lämmityksen ja sähkönkulutuksen osalta budjetissa oli vain pieniä korotuksia.
"Toki voi olla määräaikaisia sähkösoppareita, mutta tosi vähän on lähdetty nostamaan vastikkeita, vaikka lämmitys, sähkö ja kiinteistönhuolto ovat kallistuneet", hän sanoo.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.
