Olen omistanut pitkään sijoitusasunnon taloyhtiössä, jossa alkaa putkisaneeraus. Pankin taloyhtiölle myöntämä laina ei kattanut saneerauksen kaikkia kustannuksia, joten osakkailta perittiin ennakkomaksuja, joilla osa remontista rahoitettiin.
Miten ennakkomaksut käsitellään verotuksessa? Saanko vähentää ne kertapoistona vai vuosittain vuokratulon verotuksessa, koska olen vuokrannut asuntoani koko ajan? Vuokra on markkinahintainen.
Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:
Taloyhtiön kirjanpitokäsittelystä riippuu, ovatko kerätyt ennakkomaksut vähennyskelpoisia vuokratulojesi verotuksessa.
Jos ennakkomaksut on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, ne voidaan vähentää vuokratuloista.
Jos ennakkomaksut on rahastoitu, ovat kerätyt ennakkomaksut asunto-osakkeen hankintamenoon luettavia eriä. Ne vähennetään asunnon myyntivoittoa tai myyntitappiota laskettaessa osana asunnon hankintamenoa, jos myyntivoiton laskemisessa käytetään asunnon alkuperäistä hankintamenoa.
Myyntivoittoa laskettaessa käytetään hankintameno-olettamaa, jos se on alkuperäistä hankintamenoa ja siihen tehtäviä lisäyksiä sekä myyntikuluja suurempi.
Hankintameno-olettama on 20 prosenttia myyntihinnasta, jos asunto on omistettu alle 10 vuotta ja 40 prosenttia, kun asunto on omistettu vähintään 10 vuotta asunnon myyntihetkellä. Hankintameno-olettamaa käytettäessä ei synny koskaan luovutustappiota, vaan voitto on aina joko 80 prosenttia tai 60 prosenttia myyntihinnasta.
