Metsäsijoittaja Mika Venho: ”2000-luvulla metsäsijoittajan tuotto on ollut 8,7 prosenttia vuodessa”
KARON GRILLI Metsä jos mikä on suomalainen sijoituskohde. Metsäkeskuksen mukaan yli 200 000 suomalaista omistaa vähintään 20 hehtaaria metsää. Se on samaa luokkaa kuin Nokian, Mandatumin ja Fortumin osakkeenomistajien määrä – vain suomalaisten ykkössuosikilla Nordealla on selvästi enemmän omistajia. (Kaupallinen yhteistyö)
Metsä on tyypillisesti pitkäaikainen sijoitus, joka vaatii omistajaltaan selvästi enemmän huomiota kuin passiivinen osake- tai rahasto-omistus. Vaikka fyysisen metsänhoidon ulkoistaisi, työt täytyy vähintään hyväksyä ja pysyä niistä kartalla.
Pitkän aikavälin tuotto-odotuksella metsä jää jälkeen osakemarkkinoiden pitkän aikavälin tuotto-odotuksesta. Miksi ihmeessä kukaan haluaisi sijoittaa metsään, yrittäjä Mika Venho Suomen Sijoitusmetsistä?
”2000-luvulla nimellistuotto on keskimäärin ollut yksityismetsissä 8,7 prosenttia. Lähdetään vaikka siitä”, Venho vastaa.
Suomen Sijoitusmetsät on metsäsijoittamiseen erikoistunut yhtiö, joka muun muassa arvioi metsiä ja pitää yllä metsätilojen hintatietokantaa. Yritysryhmään kuuluu myös muun muassa metsäkiinteistönvälitystä ja yhteismetsän pyörittämistä, joten yhtiön vuonna 2013 perustanut Venho on hyvin suomalaisen metsäsijoittamisen pulssilla.
”Vakaa tuotto, joka on hyvin pitkälti ennustettavaa. Inflaatiosuoja koko pääomalle ja kassavirralle…”, hän jatkaa metsäsijoittamisen motivointia ja muistuttaa myös hajauttamisen merkityksestä.
Tarkastelujakson alku- ja loppuhetken markkinatilanne vaikuttaa sijoituskohteiden historiatuottoihin. Venhon esittämän metsäsijoituksen tuoton vertailukohdaksi voi ottaa esimerkiksi koko maailman osakemarkkinoita kuvaavan indeksin MSCI ACWI:n euromääräisen kehityksen, joka vuoden 2000 lopusta viime vuoden loppuun ulottuvalla 25 vuoden jaksolla oli keskimäärin 6,2 prosenttia vuodessa.
Helsingin pörssissä painorajoittamattoman tuottoindeksin eli OMXHGI:n tuotto vuosituhannenvaihteesta nykyhetkeen on jäänyt vaatimattomaksi. Vuosituhannenvaihteessa indeksin pisteluku oli 18 000:n tienoilla, kun nyt se on noin 43 000. Noin 140 prosentin tuotto tarkoittaa 26 vuodelle tasoitettuna vain suunnilleen 3,5 prosenttia vuodessa. Alkuhetki osui teknokuplaan, ja Nokian markkina-arvo ja paino indeksissä olivat tuolloin valtavat.
Usein osakemarkkinoiden keskimääräisenä pitkän aikavälin tuottona pidetään nimellisenä noin kahdeksaa ja reaalisena noin kuutta prosenttia.
Mitä metsä tuottaa?
Omistusaikana metsäsijoituksen tuotto rakentuu toisella tavalla kuin osake- tai asuntosijoituksen. Säännöllisen osingon tai nettovuokratulon sijaan metsäsijoittaja saa tuloja epätasaisesti puun myymisestä, erityisesti päätehakkuusta. Päätehakkuun jälkeen metsäkuvio tuottaa seuraavina vuosina töitä ja kuluja. Metsäsijoittajan kokonaistaloutta helpottaa se, että metsäpalsta tyypillisesti koostuu useasta eri kasvuvaiheessa olevasta kuviosta.
Jos ajattelee, että metsä kasvaa keskimäärin neljä prosenttia vuodessa ja olettaa, että metsän arvon kannalta keskeinen tukkipuun hinta kohoaa keskimäärin samaa tahtia inflaation kanssa, metsäsijoituksen reaaliseksi bruttotuotoksi tulisi tuo neljä prosenttia. Euro-oloissa Euroopan keskuspankki pyrkii pitämään inflaation kahdessa prosentissa, mikä nostaisi tuotto-odotuksen kuuteen prosenttiin vuodessa.
Bruttotuotosta täytyy vähentää metsänhoidosta aiheutuvat kulut, joiden suuruuteen metsänomistaja voi vaikuttaa omalla aktiivisuudellaan – sikäli kun omalle työlleen ei laske hintaa.
Puunkasvusta tulevan tuoton lisäksi tuottoa voi tulla metsän arvostuksen kasvusta eli metsätilojen suhteellisesta hinnannoususta. Tämä vastaa karkeasti sitä, että osakkeen arvostus vaikkapa p/e-luvulla muuttuu kireämmäksi.
Raakapuun hinta on pitkällä aikavälillä kehittynyt kutakuinkin yleisen kustannustason nousun tahtia. Esimerkiksi 50 vuotta sitten kuusitukista maksettiin 15,36 euroa tai paremminkin reilut 91 markkaa kuutiolta. Tilastokeskuksen rahanarvonkertoimen mukaan se tarkoittaa 80 euroa vuoden 2025 rahassa. Viikolla 3 päätehakkuukuusitukin mottihinta Suomessa keskimäärin oli 78,40 euroa.
Puun hinta ei kuitenkaan kehity tasaisesti vaan aaltoilee sykleissä pitkän aikavälin trendiviivan ympärillä. Se antaa metsänomistajalle mahdollisuuden.
”Jos osaa hyödyntää piikkejä, saa ylituottoja”, Venho muistuttaa.
Tuotot osin omissa käsissä
Vaikka puun myyjä on markkinoilla hinnanottaja eli ei juuri voi vaikuttaa puun kulloiseenkin kauppahintaan, metsäsijoittajalla on kosolti keinoja vaikuttaa saamaansa tuottoon. Hakkuiden ajoittaminen syklin kuumaan vaiheeseen on niistä yksi.
Metsänhoitopäätöksillä metsän voi saada kasvamaan keskimääräistä paremmin ja erityisesti tuottamaan tukkipuuta, jonka myynnistä valtaosa tuloista tulee. Vaikkapa tuulivoimapuiston osuminen omalle palstalle on metsäsijoittajalle jättipotti: vuokratuotto ylittää metsätaloudesta saatavan tuoton.
Venho nostaa esiin myös metsätilan ostamisen olennaisen merkityksen.
”Ostohinta ratkaisee tulevat tuotot.”
Tämä ei tarkoita pelkästään oston ajoittamista sellaiseen hetkeen, jolloin metsätilojen hinnat ovat matalalla, vaan myös sitä, että ostaessa pyrkii samaan enemmän kuin mistä maksaa. Metsätilat ovat yksilöitä, ja niiden hinnoittelussa voi olla suuriakin virheitä.
Mika Venho itse osti ensimmäisen metsätilansa tilakaupan hiljaisena aikana talvella ja joutui hiihtämään pitkän matkan päästäkseen tutustumaan ostokohteeseen. Puustoa tuntui olevan enemmän kuin mitä myynti-ilmoituksen laskelmassa oli arvioitu.
Venhon mukaan yksi systemaattinen väärinhinnoittelu liittyy siihen, että hinnat tapaavat keskiarvoistua: hyvästä metsästä pyydetään vähemmän kuin pitäisi, huonosta maksetaan enemmän kuin pitäisi.
Kolme tapaa ryhtyä metsäsijoittajaksi
Suora metsätilan ostaminen on metsäsijoittamisen puhtain muoto. Mielekkään kokoisen metsätilan ostaminen vaatii vähintään useiden kymmenientuhansien eurojen alkusijoituksen, joten se on verrannollinen asuntosijoittamiseen.
Yksinkertaisin tapa ottaa altistusta metsäomaisuusluokkaan on metsäsijoitusrahastojen osuuksien ostaminen. Metsärahastoihin pääsee kiinni varsin pienellä vähimmäismerkinnällä.
Siinä missä suoraan metsää ostava joutuu tai pääsee vaikuttamaan metsänhoidon päätöksiin, rahaston osuudenomistajan ei tarvitse vetää kumisaappaita jalkaansa mutta eipä hän toisaalta pääse mitenkään vaikuttamaan siihen, miten omaisuutta hoidetaan. Hän ostaa kaiken palveluna.
Palvelu luonnollisesti maksaa. Rahaston eli sijoittajien varoista maksetaan metsien hoitamisesta aiheutuvat kulut. Lisäksi rahaston hallinnoinnista peritään hallinnointipalkkio, joka yleensä on noin 1,5 prosenttia pääomasta.
Jos ajattelee, että metsäsijoituksen reaalinen vuosituotto-odotus olisi neljä prosenttia, 1,5 prosentin palkkio syö reaalituotto-odotuksesta yli kolmanneksen.
Yhteismetsä on suoran metsäomistuksen ja metsärahastosijoittamisen välimuoto. Yhteismetsä on vähän kuin asunto-osakeyhtiö: yhteismetsän osuudenomistajat valitsevat yhteismetsälle hoitokunnan, joka vastaa operatiivisesta toiminnasta.
Yhteismetsä on itsenäinen verovelvollinen, ja sen osuudenomistajille maksama ylijäämä on saajalleen verotonta.
Yhteismetsään voi päästä myös rahalla
Yhteismetsään on perinteisesti liitytty yhdistämällä oma metsätila yhteismetsään. Metsänomistaja saa tällöin yhteismetsän osuuksia liitettävän tilan laskennallisen arvon mukaan. Yhteismetsäosuuksilla käydään kauppaa, joskin laiskahkosti. Suomen Sijoitusmetsiin kuuluva, metsäkiinteistöihin erikoistunut Omalla maalla -kiinteistönvälitystoimisto pitää yllä yhteismetsäosuuksien kauppapaikkaa.
”Osa yhteismetsistä on aliarvostettuja osittain siitä syystä, että yhteismetsistä ole riittävästi tietoa”, Mika Venho sanoo.
Suomen Sijoitusmetsien hallinnoima Metsänhaltijan Yhteismetsä on luonteeltaan vielä askeleen lähempänä sijoitustuotetta siinä, että siihen voi liittyä myös rahalla. Sijoittajan rahalla Suomen Sijoitusmetsät hankkii sopivan metsätilan, joka liitetään yhteismetsään.
Venho kertoo, että Metsänhaltijan Yhteismetsässä hallinnoitavaa metsämaata on tällä hetkellä reilut 500 hehtaaria, euroiksi muutettuna reilun neljän miljoonaa euroa. Esitteessään Metsänhaltijan Yhteismetsä kertoo tavoittelevansa pitkällä aikavälillä 6 prosentin vuotuista kokonaistuottoa. Tavoitteena on jakaa vuosittain 3 prosenttia verotonta ylijäämää.
Kuuden prosentin kokonaistuotto vastaa metsänkasvun ja inflaation summaa. Metsänhoitoon ja muihin kuluihin kuluvat rahat yhteismetsän olisi tällöin tienattava aktiivisilla metsänhoitovalinnoilla, kilpailutusosaamisella ja kauppojen ajoituksella.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja. Mainituista yhtiöistä hän omistaa Nokiaa, Mandatumia, Fortumia ja Nordeaa.
Karon Grilli -haastattelu on tehty yhteistyössä Suomen Sijoitusmetsien kanssa. Yhtiö maksaa osallistumisesta ohjelmaan mutta ei vaikuta siinä esitettyihin kysymyksiin.