KPY teki kiinteistöistä infraa – listautumisessa on monta kummallisuutta
KARON GRILLI Kun savolainen huastaa, vastuu siirtyy kuulijalle. Erityisesti tämä pätee silloin, kun savolainen markkinoi listautumassa olevaa yhtiötä. Silloin toimistotalosta tulee infrastruktuuria ja rahastojen hallinnoinnista private equity -salkku.
Kuopion Telefooniosakeyhtiöstä KPY-osuuskunnaksi 140 vuoden aikana muuttunut yhtiö, muodoltaan siis osuuskunta, on listautumassa Helsingin pörssin First North -markkinapaikalle.
Vanhojen puhelinosuuskuntien tyypillinen ongelma on ollut se, että vanhasta bisneksestä luopumisen jälkeen rahaa on ollut yllin kyllin ja sitä on ryhdytty sijoittamaan eri tavoin tai jaettu omistajille – usein sekä että. Muutama rahasäkki on päätynyt pörssiinkin.
Arvo Sijoitusosuuskunta tekee suoria sijoituksia omasta taseestaan ja omistaa pankkien rahastoja – ja maksaa hyvää tuottoa omistajilleen. Oulun puhelinyhtiöstä on tullut lasinkierrätys- ja vaahtolasinvalmistusyhtiö Foamit, Vaasan Läänin Puhelimesta taas turvaratkaisuyhtiö Loihde, joka parhaillaan käy läpi yritysostoa, jossa se hankki lukkoliikkeitä entiseltä Savonlinnan puhelinyhtiöltä.
Eikä tietenkään sovi unohtaa Elisaa eli entistä Helsingin Puhelinta.
KPY on tässä joukossa erikoisin sekoitus. Se on yhdistelmä kiinteistöyhtiötä ja listaamattomien yhtiöiden salkkua, joka puoli vuotta sitten osti laskukierteeseen joutuneen pääomasijoitusyhtiön.
Technopoliksen jakojäännös muuttui infrastruktuuriksi
Puolet KPY:n taseesta on yhtä kuin kiinteistösijoitusyhtiö Novapolis. Kiinteistösijoitukset eivät ole olleet viime vuosina järin kovassa huudossa, ja kauppoja on tehty matalilla arvostuksilla. Toimistotilojen kysyntä koki koronan myötä epäjatkuvuuskohdan. Yhtiöt sopeutuvat yhä lisääntyneen etätyön aikaan.
Ehkä näistä syistä KPY:kin maalaa toimistokiinteistönsä infrastruktuuriksi. Infrahan on ollut myös rakennusliikkeille kasvun ala muun rakentamisen alhovuosina.
Savolainen infrastruktuuri- eli kiinteistösijoittaminen ei ole ollut järin hehkeää. Novapolis oli alkujaan Technopoliksen rakennuskompleksi, josta KPY osti ensin osan ja sitten loput. Vuokrausaste on 86 prosenttia, mikä kuvaa markkinan vaikeutta.
Matala vuokrausaste ei pelota, vaan KPY rakentaa lisää neliöitä. Savon Sanomien vanhan toimitalon tilalle Vuorikadulle nousee uusi 30 miljoonan euron kiinteistö, jonka päävuokralaiseksi on tulossa Mehiläinen.
Vaikuttaisi siis siltä, että KPY:stä tulisi entistä enemmän Kuopion toimitilamarkkinasta riippuvainen kiinteistösijoittaja.
Nippu suoria omistuksia
KPY on tehnyt myös sijoituksia listaamattomiin yrityksiin. Tässä private equity -sijoitussalkussa on muun muassa tietoverkkopalvelutuottajaa, datakonsultointia, it-konsultointia, lämmitys- ja jäähdytysratkaisuja ja henkilöstövuokrausta.
KPY itse kutsuu private equity -sijoituksiaan tasesijoituksiksi, mikä viittaa siihen, että sijoitukset on tehty omasta taseesta.
Suoraan omasta taseesta tehtävistä sijoituksista KPY haluaa eroon. Sen sijaan on tarkoitus ryhtyä tekemään sijoituksia listaamattomiin kohteisiin epäsuorasti rahastojen kautta.
Se, että tällaiseen linjaukseen on päädytty, nostaa esiin kysymyksen KPY:n kyvystä ja menestyksestä private equity -sijoittajana ja yhtiöiden omistajana. Jos se olisi ollut menestyksellistä, miksi siitä luovuttaisiin?
Kun KPY epäilemättä lähiaikoina ja lähivuosina irtautuu suorista sijoituksistaan, arvostukset joutuvat testiin. Irtautumishinnat heiluttelevat KPY:n tuloslukuja. Raportoituihin lukuihin vaikuttavat tietysti myös jo käyvän arvon muutokset niin kiinteistöistä kuin suorista sijoituksistakin, sikäli kun niitä tehdään.
Yllätysloikka pääomasijoittajaksi
Tuskin olin ainut, joka hieraisi viime vuoden lopulla silmiään, kun KPY kertoi ostaneensa pääomasijoitusyhtiö Sentica Partnersin.
Sentica oli kärsinyt private equity -markkinan alakulosta. Nollakorkobuumin päätyttyä listaamattomien yritysten markkinat jäähtyivät, eivätkä pääomasijoittajat saaneet muutettua rahastojensa omistuksia käteiseksi. Kun edellisten rahastojen häntiä on auki ja sijoittajat odottelevat rahojaan, uusien rahastojen kerääminen on ollut työlästä.
Tilinpäätöstietojen perusteella Sentican liikevaihto on laskenut viime vuosina tasaisesti. Viime vuonna Sentica teki 2,5 miljoonan euron liikevaihdolla 700 000 euron liikevoiton. Osakevaihdolla toteutetun kaupan myötä Sentican vanhat omistajat omistavat nyt 15 prosenttia KPY:stä. Listautumisannin 5,10 euron osuuskohtaisella hinnalla se tarkoittaa vajaata 20 miljoonaa euroa.
Äkkiseltään KPY:n Sentica-ostos vaikuttaisi paremmalta myyjän kuin ostajan näkökulmasta.
Senticasta KPY kaavailee selvästi omaa sijoitusyksikköään, joka hoitaa sekä yhtiön omia että muiden sijoittajien varoja. Sentica yrittää parhaillaan kerätä uutta pääomarahastoa, jonka kooksi tavoitellaan 200 miljoonaa euroa. KPY on luvannut heittää pottiin 50 miljoonaa euroa.
Rahaa haetaan
Siinä missä monet puhelinyhtiötaustaiset yhtiöt kieriskelevät rahassa ja palauttavat sitä avokätisesti omistajilleen, KPY on onnistunut keksimään rahalle kohteita. Rahaa tarvitaan myös ainakin Vuorikadun kiinteistön rakentamiseen ja Sentican uuteen rahastoon.
Listautumisannilla haetaan 6,5 miljoonan euron nettovaroja, joilla ei katettaisi kuin 13 prosenttia Sentican uuden rahaston sitoumuksesta. Siten listautumistarina ontuu. Tarina lienee keksitty vain siksi, että häivytettäisiin listautumisen todellinen syy, irtautumismahdollisuuden tarjoaminen nykyisille omistajille.
KPY on puhunut listautumisesta kauan. Voikin olla odotettavissa, että halukkaita myyjiä piisaa.
Listautumishinnalla KPY:n markkina-arvoksi annin jälkeen tulee vajaat 140 miljoonaa euroa ja viime vuoden tuloslaskelmasta lasketuksi p/e-luvuksi noin kymmenen.
Suhteuttaa voi myös taseeseen. KPY laskee netto-omaisuutensa (NAV) osuutta kohden olevan noin 9,6 euroa. Jos ja kun listautuminen toteutetaan 5,10 euron osuuskohtaisella hinnalla, uusien osakkeiden myötä osuuskohtainen NAV laskee hieman.
Osuutta saa siis laskennallista omaisuuden arvoa alemmalla hinnalla, minkä voi kuvitella houkuttelevan osaa sijoittajista, saahan siinä ikään kuin yhdeksän euron arvosta kolikoita viidellä eurolla. Epälikvidin kiinteistösijoitussalkun pörssihinta voi kuitenkin hyvinkin olla alle puolet laskennallisesta arvosta. Esimerkiksi Cityconin EPRA-standardien mukaisesti laskettu osakekohtainen NAV oli maaliskuun lopussa 7,61 euroa, kun osake maksaa tällä hetkellä pörssissä alle kolme euroa.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja. Mainituista yhtiöistä hän omistaa Loihdetta ja Cityconia.