Cityvarasto tekee kaupungin halvimmista neliöistä kalleimmat – millainen pörssitulokas on sijoituskohteena?
KARON GRILLI Ostetaan vanha teollisuuskiinteistö. Muutetaan se pienvarastoiksi. Vuokrataan keskimäärin 25 eurolla lattianeliö. (Kaupallinen yhteistyö)
Vanhat varasto- ja teollisuuskiinteistöt ovat neliöhinnaltaan edullisia. Pienvarastot ovat neliövuokraltaan yleensä tyyriimpiä kuin asunnot. Väliin jää ilmeinen mahdollisuus tehdä rahaa, ja siihen Cityvarasto on iskenyt.
Helsingin pörssin First Northiin listautumassa oleva pienvarastofirma laskeskelee, että kun se ostaa aikaa nähneen kiinteistön ja muuttaa sen pienvarastoiksi, se saa investoinnilleen 15 prosentin nettotuoton. Investointi tarkoittaa tässä sekä kiinteistön hankintakulua että pienvarstoiksi muuttamisesta aiheutuvia kustannuksia.
Viidentoista prosentin tuotto investoinnille saa monet kateelliseksi. Kun vielä osan investoinnista maksaa velkarahalla, tuollaisia investointeja kannattaisi vain pyrkiä tekemään niin paljon kuin mahdollista.
Sitä Cityvarasto on tehnytkin. Yhtiö on kasvattanut liikevaihtoaan viime vuosina vauhdikkaasti. Tältä vuodelta odotellaan 15–20 prosentin kasvua, jolla liikevaihto asettuisi 26–27 miljoonan euron tienoille.
Vertailukelpoisen käyttökatteensa eli EBITDA:n Cityvarasto ohjeistaa kasvavan tänä vuonna samaa tahtia liikevaihdon kanssa.
King Kongin kasvun rajat?
Cityvarasto puhkuu kovaa kasvua myös jatkossa. Vuodet 2024–2029 kattavalla kaudella Cityvaraston tavoitteena on liikevaihdon kasvattaminen yli 12 prosentilla vuodessa.
Tässä luvussa on mukana paitsi kiinteistöbisnes myös Cityvaraston liitännäispalveluiksi kutsumat pakettiautonvuokraus (PakuOvelle.com) ja muuttopalvelut (Opiskelijamuutot). Kasvun on kuitenkin keskeisesti tultava perusliiketoiminnasta, sillä samaan aikaan Cityvarasto tavoittelee yli 50 prosentin käyttökatemarginaalia jakson lopulla. Varastojen vuokraaminen on tyypillisesti käyttökatetasolla kannattavampaa kuin paku- ja muuttobisnes.
Suomen pienvarastobisneksessä Cityvarasto on jo King Kong. Cityvaraston kiinteistötoiminnan liikevaihto oli viime vuonna reilut 17 miljoonaa euroa, kun koko Suomen pienvarastomarkkina oli 41 miljoonan euron suuruinen. Näillä luvuilla laskettuna Cityvaraston markkinaosuus oli jo yli 40 prosenttia.
Cityvarasto pystynee vielä jonkin aikaa kasvamaan ottamalla markkinaosuutta, mutta kaiken aikaa enemmän kasvu on kiinni kokonaismarkkinan kasvusta.
Mikä on Suomen pienvarastomarkkinan kasvu, toimitusjohtaja Ville Stenroos?
”Olen läheltä seurannut Ruotsia ja muita Pohjoismaita. Pohjoismaissa penetraatio per ihminen on noin 50 prosenttia enemmän kuin Suomessa. Me olemme hyvin samanlaisia maita ja kaupunkeja, ja kulttuurit ovat samanlaisia. Me emme saa kiinni [Ruotsin asukaskohtaisia pienvarastoneliölukuja], koska se kasvaa niin kovasti Ruotsissa! Britanniassa se on yli tupla per asukas verrattuna Suomeen, Yhdysvalloissa 15-kertainen. Ja ne kasvavat edelleen”, Ville Stenroos vastaa Karon Grillissä.
”Yhdysvalloissa viimeksi kuluneen 40 vuoden aikana pienvarastointi on ollut nopeimmin kasvava kiinteistösektori – ja kaikista kannattavin”, hän sanoo.
Kuulijan arvioitavaksi jää, kurooko Suomen pienvarastojen käyttö Ruotsin tasolle ja millä aikavälillä niin käy. Erään arvion mukaan koko maailman pienvarastomarkkinoilla markkinakasvu vuosina 2025–2035 olisi keskimäärin vain vajaat neljä prosenttia vuodessa.
Koko maailman kasvuluvun maltillisuus johtuu siitä, että Pohjois-Amerikka, selvästi suurin markkina, on kypsässä vaiheessa.
Cityvarasto tuodaan First Northiin joka tapauksessa siinä vaiheessa, kun kasvun kiitorataa on runsaasti edessä. Se myös auttaa yhtiötä samaan kasvuyhtiön kertoimet.
Tasearvostus kiristää, rahantekokyky ilahduttaa
Kypsillä markkinoilla toimivia pienvarastoyhtiöitä tavataan arvostaa niiden omistamien kiinteistöjen arvon kautta. Kiinteistösijoitusyhtiöille tyypilliseen tapaan ne arvostetaan alennuksella suhteessa tasesubstanssiin.
Esimerkiksi Shurgard Self Storagen pörssihinta on suunnilleen 40 prosenttia matalampi kuin sen kiinteistöalan standardien mukaisesti laskettu kiinteistöjen nettoarvo EPRA NTA. Safestorella substanssialennus on vielä suurempi.
Cityvarasto ei laske EPRA-tunnuslukuja, mutta summittaisesti samaan pääsee vähentämällä Cityvaraston omistamien kiinteistöjen arvosta (vajaat 200 miljoonaa euroa) niihin kohdistuvat velat (vajaat 50 miljoonaa euroa). 40 prosentin alennuksen jälkeen 150 miljoonasta eurosta jäisi 90 miljoonaa, jonka päälle voisi laskea pakettiauto- ja muuttobisnesten arvon.
Liitännäispalvelut tekevät parin miljoonan vuotuista käyttökatetta, ja jos niille laskee kasvuodotuksia, arvoksi voisi ravistaa vaikka parikymmentä miljoonaa. Näin oltaisiin 110 miljoonassa ennen osakeannin vaikutusta.
Vahvan kasvunäkymän ja komean kannattavuuden vuoksi Cityvaraston arvonmääritykseen voisi kuitenkin sopia paremmin yritysarvon ja käyttökatteen suhteuttava EV/EBITDA-tunnusluku.
Alan eurooppalaisia yhtiöitä näytään hinnoiteltavan EV/EBITDA-kertoimilla 15–20. Jos ajattelee, että kunnon kasvussa olevalle yhtiölle voisi hyväksyä 20:n kertoimen ja että EBITDA tälle vuodelle annetun ohjeistuksen keskivälissä 11,8 miljoonaa euroa, optimisti saisi Cityvaraston markkina-arvoksi ennen listautumisessa kerättäviä varoja peräti 180 miljoonaa euroa (jos vuokrasopimusvelat laskee mukaan nettovelkoja laskettaessa).
Cityvaraston markkina-asema on vahva, mikä antanee suojaa kilpailijoiden mahdollisia hinta-attakkeja vastaan ja auttanee pitämään korkean kannattavuustason.
Enköhän osallistu
Tätä kirjoittaessani osakeannin yksityiskohdat kuten merkintähinta ja osakemyyntien laajuus eivät ole tiedossa. Kun ankkurisijoittajilta on tullut jo 20 miljoonan euron merkintäsitoumukset sillä edellytyksellä, että Cityvaraston markkina-arvo ennen listautumista ei ylitä 120 miljoonaa euroa, ja kun yhtiö on kertonut aikovansa kerätä 15 miljoonan euron bruttotulot osakemyynnillä, paljon voi kuitenkin päätellä.
Ensinnäkin listautumisen läpimenon pitäisi olla pässinlihaa. Annin järjestäjät osaavat mitoittaa nykyisten omistajien osakemyynnit niin, että muille kuin ankkurisijoittajille jää jaettavaksi sopivasti niukkuutta.
Toiseksi Cityvaraston ei tarvitse tinkiä hinnasta, vaan markkina-arvo ennen listautumisessa kerättäviä rahoja lienee ankkurisijoittajasitoumuksen mukainen 120 miljoonaa euroa. Sen päälle lyödään 15 miljoonan osakeanti ja päästään 135 miljoonaan euroon. Se on vähemmän kuin Cityvaraston omistamien kiinteistöjen nettoarvo ja selvästi alempi kuin käyttökatteen kautta hahmottelemani käypä hintataso.
Osakeanti tietysti parantaa Cityvaraston tasetta. Jos listautumisesta ei aiheutuisi kuluja, yritysarvo ei muuttuisi listautumisannin vaikutuksesta lainkaan.
Laskea voi myös sitä vasten, että Cityvarasto yltäisi juuri ja juuri viiden vuoden jaksolle itselleen asettamiinsa taloudellisiin tavoitteisiin. Viisi 12 prosentin kasvuvuotta nostaisi liikevaihdon viime vuoden 22,4 miljoonasta eurosta 39,5 miljoonaan euroon. Jos käyttökate olisi yli puolet siitä, se voisi olla 20 miljoonaa euroa.
Jos kasvu tuolloin hiipuisi pari prosenttia bkt-tasoa korkeammaksi ja EV/EBITDA-kerroin olisi vaikka 12, nykyisellä velan määrällä markkina-arvo olisi karvan alle 200 miljoonaa. Tällä laskelmalla päästäisiin noin 10 prosentin vuosituottoon.
Taloudellisissa tavoitteissa mainitaan lainoitusasteen ylärajaksi 35 prosenttia, mikä on alan toimijoille jo korkea luku – pankit kammoksuvat lyhyitä vuokrasuhteita. Selvästi nykytasoa korkeampi lainataso muistuttaa siitä, että keskimäärin kymmenen miljoonan euron vuotuiset investoinnit syövät rahaa, eikä osakeannilla kuitenkaan kerätä kuin yhden keskimääräisen vuoden tarve.
Tarvitaan: uskottava markkina-arvo
Tätä kirjoittaessani en tiedä, kuinka paljon Cityvaraston perustaja, toimitusjohtaja ja suurin omistaja Ville Stenroos aikoo myydä osakkeitaan.
Osakemyyntejä katsotaan usein pahalla. Cityvaraston tapauksessa on kuitenkin välttämätöntä, että osakkeelle saadaan riittävän suuri free float eli vapaasti vaihdettavien osakkeiden osuus osakekannasta. Jos yhtiön pörssiarvo määrittyisi vain pienen piirin kauppojen perusteella, markkina-arvo ei olisi uskottava.
Uskottavaa markkina-arvoa Cityvarasto tarvitsee ensinnä siksi, että uskon yhtiön haluan ostaa pieniä paikallisia kilpailijoitaan osin omilla osakkeilla. Stereotyyppinen pienvarastoyrittäjä voisi olla esimerkiksi tuotannollisen yrityksensä myynyt eläkeikää lähestyvä tai sen ylittänyt henkilö, jolle on yritystoiminnasta luopumisen jälkeen jäänyt halli, jota hän on ryhtynyt vuokraamaan neliö kerrallaan.
Tällaiselle myyjälle osakevaihto voi olla henkisesti miellyttävämpi kuin elämäntyön rippeiden vaihtaminen muutamaan lisänumeroon pankkitilillä.
Toiseksi uskottavaa markkina-arvoa tarvitaan siksi, että koko historiansa ajan yritysjärjestelyjä tehnyt Cityvarasto on jossain vaiheessa toisella puolella pöytää, ostokohteen asemassa, kovasti konsolidoituvan alan Suomi-palasena.
Yhtiön toiseksi suurimman omistajan, norjalaisen Feutin, emo Ferncliff TIH on tehnyt tempun kotimaassaan: Ferncliff sijoitti vuonna 2016 norjalaiseen pienvarastoyhtiöön, joka laajeni ostamalla kilpailijoitaan ja listautui seuraavana vuonna Oslon pörssiin. Yrityksen kasvattaminen jatkui, ja vuonna 2020 Ferncliff myi omistuksensa Self Storage Groupiksi muuttuneessa yhtiössä yhdysvaltalaiselle pääomasijoittajalle. Eri vaiheiden jälkeen vähemmistöomistajat lunastettiin ulos vuonna 2023.
Suomen markkinan selvän markkinajohtajan voisi kuvitella olevan kasvuhaluisen kansainvälisen pienvarastoyhtiön kiikarissa.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa grillinpitäjä.
Karon Grilli -haastattelu on tehty yhteistyössä Cityvaraston kanssa. Yhtiö maksaa osallistumisesta ohjelmaan mutta ei vaikuta siinä esitettyihin kysymyksiin. Tämä artikkeli ei ole osa listautumisannin markkinointia.