Asuntolainan ehdoista kannattaa neuvotella. Ja vaikka lainasopimuksissa käytetään vakiomuotoa, sopimukseen voi olla hyvä kirjata muutakin kuin kaikkein välttämättömin.
Vaikka pankkien kilpailu asuntolaina-asiakkaista näyttää rauhoittuneen, asuntolainan ehdoissa on yleensä neuvottelemisen varaa. Monet lainaehdot ovat asiakaskohtaisia.
Kilpailuttamalla ja neuvottelemalla saattaa saada esimerkiksi siivun pois lainan korkomarginaalista.
Lainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin perimästä marginaalista sekä lainan nosto- ja maksukuluista.
Periaatteessa lainasopimus on kahden osapuolen välinen sopimus, jonka sisältö voisi olla varsin vapaa. Käytännössä pankkien lainasopimukset ovat melko yhdenmukaisiksi muovautuneita vakiosopimuksia, jotka tehdään valmiille lomakkeille.
Nämä sopimuspohjat ovat yleisesti ottaen hyviä, sanoo toimistopäällikkö Timo Peltonen Finanssivalvonnasta (Fivasta). Sopimusehtoja on viilattu yhdessä viranomaisten kanssa ja kuluttajansuojaa mietitty.
Mikään ei kuitenkaan estä kirjaamasta sopimukseen asioita, joita vakiopohjassa ei ole. ”Aina parempi, jos sopimus on kattavampi”, Timo Peltonen sanoo.
”Tärkeintä on, että jos asiakkaalle luvataan poikkeuksia yleisestä käytännöstä, kaikki muutokset tai lisäykset on kirjattu sopimukseen. Se asiakkaan kannattaa aina erityisesti tarkistaa.”
Tavanomaisempiakin asioita voi olla hyvä kirjata. Jos sopimuksessa on viitekoron vaihtomahdollisuudesta yleisluontoinen maininta, sen voisi pyrkiä neuvottelemaan tarkemmaksi. Sopimukseen voisi kirjata selvästi, onko asiakkaalla mahdollisuus vaihtaa viitekorkoa, ja jos on, miten usein ja millä kustannuksilla.
Jos viitekoron vaihtamisesta ei puhuta sopimuksessa mitään, pankin ei tarvitse suostua vaihtoon.
Lainanottovaiheessa ei välttämättä tunnu ajankohtaiselta miettiä, mitä tehdä, jos joskus tulevaisuudessa rahat eivät riitä lainan lyhentämiseen. Jo sopimusta hierottaessa pankin kanssa voisi kuitenkin neuvotella myös mahdollisuudesta tiettyyn määrään lyhennysvapaita jaksoja laina-aikana ja lisätä niistä maininnan lainasopimukseen.
Siitä ei olisi haittaa, vaikkakin viime vuosina monet pankit ovat ahkerasti tuoneet lyhennysvapaita esiin markkinoinnissaan.
Marginaalin nostolle tiukat perusteet
Tänä keväänä Vakuutus- ja rahoitusneuvontaan (Fineen) on tullut huomattavasti aiempaa enemmän valituksia siitä, että pankit ovat pyrkineet nostamaan korkomarginaalia vanhoissakin asuntolainoissa.
Tarkista sopimus
- Älä allekirjoita sopimusta ennen kuin olet lukenut ja tarkistanut sen ja varmistanut, että ymmärrät kaikki ehdot.
- Tarkista, miten ja millä perustein osapuolilla on oikeus irtisanoa tai purkaa lainasopimus.
- Tarkista, voidaanko sopimusehtoja tai palveluhintoja muuttaa sopimusaikana. Jos voidaan, miten ja miten paljon?
- Varmista, että mahdolliset vakioehdoista poikkeavat muutokset ja lisäykset on kirjattu sopimukseen.
- Säilytä sopimus ja kaikki siihen liittyvät asiakirjat (maksukuitit, tiliotteet jne.) ainakin sopimuksen voimassaoloajan.
Lähde: Finanssivalvonta
|
Marginaalit ovat vuosien varrella vaihdelleet suhdanteista ja pankkien kilpailutilanteesta riippuen. Vanhassa lainassa marginaali saattaa olla jopa 0,1-0,3 prosenttiyksikköä, kun nyt asuntolainoja myönnetään usein 1,5-2 prosenttiyksikön marginaalilla. Marginaalin muutos voi siis merkitä laina-asiakkaalle huomattavia lisäkustannuksia.
Jos asiakas on nyt halunnut tehdä jonkin muutoksen lainasopimukseensa, pankki on samassa yhteydessä saattanut vaatia marginaalin nostamista.
Mikä tahansa muutos lainasopimuksessa ei kuitenkaan nostamiseen oikeuta. Muutosten on oltava olennaisia.
Jos esimerkiksi vain lainan vakuutena oleva asunto vaihtuu ja uusi vakuus on vähintään samanarvoinen kuin vanha, marginaalin muuttamiseen ei Timo Peltosen mukaan ole perustetta, ellei asiakkaan maksukyvyssäkään ole tapahtunut muutoksia.
Finanssivalvonnan ohjeiden mukaan myöskään lisäluoton myöntäminen ei ole syy aiemmin otetun lainan marginaalin korotukseen, eikä lisäluottoa myönnettäessä voida aina edellyttää, että vanha laina maksetaan pois.
Lainan maksuohjelman pienet muutokset, kuten eräpäivän siirrot, eivät oikeuta sopimuksen avaamiseen. Sen sijaan maksuajan huomattava pidennys voi oikeuttaa.
Yleinen kustannusten nousu ei riitä
Yleisissä lainasopimusehdoissa on mainittu kaksi ehtoa, jotka mahdollistavat marginaalin korotuksen.
Toisen mukaan marginaalin nostaminen on mahdollista, jos pankin vakavaraisuus ja maksukykyisyys sitä edellyttävät. Jos tähän perusteeseen turvaudutaan, pankilla menee jo hyvin heikosti.
Toinen koskee ”pankista riippumattomien syiden vaikutusta velan kustannuksiin”. Tällä tarkoitetaan, että velan kustannukset pankille voivat kasvaa lainsäädännön tai viranomaisten päätösten vuoksi. Tällöin pankilla on oikeus saada velalliselta hänen velkaansa kohdistuva osuus kustannusten kasvusta.
Voisiko esimerkiksi pankkivero olla tällainen syy? Finanssivalvonnan mukaan käytännössä ei. Pankkivero ei kohdistu suoraan luottoihin.
Finanssivalvonnan mukaan ehto on tulkinnanvarainen. Fivan ohjeissa korostetaan, että ”ehtoon ei voida vedota tilanteissa, joissa pankille aiheutuu kustannuksia yleisestä lainsäädännön muuttumisesta, kuten vakavaraisuussäännösten kiristymisestä”.
Sopimus sitoo myös asiakasta
Jos pankki siis esittää marginaalin nostamista, kannattaa tivata pankilta perusteita eikä suostua suoralta kädeltä lainasopimuksen avaamiseen.
Toisaalta on hyvä pitää mielessä, että lainasopimus sitoo sekä pankkia että asiakasta. Kuluttaja-asiakas saa esimerkiksi lyhentää lainaansa sovittua nopeammin, mutta pankilla voi olla oikeus saada korvausta menetetystä korkotulosta.
Jos siis tekee vaikkapa sopimuksen lainasta, joka on määräajaksi sidottu kiinteään korkoon, sopimus sitoo myös asiakasta.
Ulla Simola