(asunto) Uudistettu asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan heinäkuun alussa. Taloyhtiöiden kannattaa valmistautua tuleviin muutoksiin jo tämän kevään yhtiökokouksissaan.
Suuri uudistus laissa on muutos vanhan talon hissihankkeen kustannustenjakoon, mistä kerrotaan jutussa Hissihanke ja taloyhtiön osakkaat. Tässä viisi muuta keskeistä poimintaa uudesta laista. Asiantuntijana Suomen Kiinteistöliiton päälakimies Anu Kärkkäinen.
1. Viiden vuoden katsaus talon korjaustarpeisiin
Uuden lain mukaan taloyhtiön hallituksen on joka vuosi yhtiökokouksessa esitettävä kirjallinen selvitys siitä, millaisia korjaustarpeita talossa on viiden seuraavan vuoden aikana. Selvitys esitetään yhtiökokouksessa.
Selvitys ei ole korjausohjelma tai -suunnitelma. Selvityksessä mainituista korjauksista yhtiökokous päättää erikseen.
Selvitys pitää ensimmäistä kertaa tuoda heinäkuun alun jälkeen pidettävään seuraavaan, varsinaiseen yhtiökokoukseen. Jo tänä keväänä kannattaa miettiä, miten asia yhtiössä hoidetaan ja varata tarvittaessa siihen rahaa.
Selvityksen pohjaksi käy esimerkiksi talon kuntoarvio tms. Kuntoarvio on pääosin silmämääräinen tutkimus, joka tehdään rakenteita rikkomatta.
Selvityksen voi tehdä myös isännöitsijä tai hallituksen jäsen tai osakas, jos hänellä on riittävä rakennusalan koulutus arvioimaan rakennuksen ja rakennusosien teknistä kuntoa.
Uusissa taloissa riittää, että huoltokirjan mukaiset toimet todetaan tehdyiksi. Korjausselvityspykälällä on haluttu muistuttaa, että rakennusta täytyy huoltaa ja kunnostaa ja siihen pitää varautua myös taloudellisesti.
Laissa selvityksen sisältö on kuitenkin määritelty väljästi ”hyvän kiinteistönhoitotavan mukaiseksi”, eikä hallituksen jäseniä kannata pelotella selvityksestä koituvalla vastuulla. ”Hallitus ei ole vastuussa, vaikka selvityksen teettämisen jälkeen sattuisi yllättäen vuotovahinko”, Anu Kärkkäinen sanoo.
Selvitys pannaan yhtiökokouksen pöytäkirjan liitteeksi. Selvitys tulee liitteeksi myös isännöitsijäntodistukseen, joten talosta asuntoa ostavakin saa tietoa tulevista remonteista.
Korjaustarveselvityksen lisäksi hallituksen pitää vuosittain tuoda yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys myös huomattavista korjauksista, jotka yhtiössä jo on (edellisenä vuonna tai joskus aiemmin) tehty.
2. Osakkaan ja yhtiön vastuunjakoa viilataan
Osakkaan ja yhtiön väliseen vastuunjakoon tulee viilauksia. Entistä tarkemmin mietitään, milloin on kysymyksessä järjestelmä, joka kuuluu yhtiön vastuulle, ja milloin asunnon sisäpuolinen laite, josta vastaa osakas. Pistorasiasta, johon tulee esimerkiksi sähkö, antennikaapeli tai laajakaistayhteys, osakkaan vastuulla on vain muovikuori. Rasian tekninen sisältö kuuluu järjestelmään.
Wc-pytty ja sen huuhtelulaitteisto kokonaisuudessaan tulevat yhtiön vastuulle.
Vesihanat pysyvät yhtiön vastuulla samalla tavoin kuin nykyisinkin. Jos osakas on kuitenkin vaihtanut itselleen yhtiön hanojen yleistä tasoa hienomman ja kalliimman hanan, hän voi kuitenkin joutua maksamaan hanansa korjaamisen tai uusimisen.
Kiinteistöalan Kustannus julkaisee kevään aikana Kiinteistöliiton ajantasaistaman vastuunjakotaulukon, josta vastuunjaon yksityiskohdat selviävät.
3. Osakkaan ilmoitettava remonteistaan etukäteen
Osakkaalle tulee velvollisuus ilmoittaa etukäteen ja kirjallisesti taloyhtiölle sellaisista oman asuntonsa remonteista, jotka voivat vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin.
Ilmoituksessa pitää kertoa, mitä remontoidaan ja miten. Ilmoitus helpottaa mahdollisten myöhempien ongelmien ja korvausvastuiden selvittelyä.
Käytännössä ilmoituksen joutuu tekemään melkeinpä kaikesta muusta paitsi maalaamisesta ja tapetoinnista. Kosteissa tiloissa on ilmoitettava pienetkin korjaukset hanan tai pytyn vaihtoa myöten.
Lattianpäällysteen vaihtaminen muovimatosta parkettiin kiinnostaa kerrostaloyhtiötä (tai ainakin alakerran naapureita), koska sillä voi olla olennainen vaikutus äänieristykseen.
Yhtiöllä on oikeus tarvittaessa valvoa remonttia ja periä valvonnan kohtuulliset ja tarpeelliset kustannukset osakkaalta.
Taloyhtiö voi kieltää osakasta remontoimasta vain, jos yhtiö pystyy yksilöimään, miten remontointi vahingoittaisi rakenteita.
4. Laki kannustaa asentamaan vesimittarit
Jos yhtiössä laskutetaan vedestä asukkaiden lukumäärän mukaan, uusi laki velvoittaa osakkaan ilmoittamaan yhtiölle huoneistonsa asukasmäärän.
Laki kannustaa siirtymään asuntokohtaisiin vesimittareihin. ”Tutkimusten mukaan mittarit vähentävät vedenkulutusta noin 30 prosenttia”, Anu Kärkkäinen kertoo uudistuksen taustasta. Tosin pelkästään ekologisessa hengessä lakia tuskin on muutettu. Vedenkulutus ja vesilaskutus ovat nimittäin yksi yleisimmistä riidanaiheista taloyhtiöissä.
Jos vesimaksua on – yhtiöjärjestyksen mukaisesti – peritty huoneiston asukasmäärän perusteella tai hoitovastikeperusteella, pelkkä vesimittareiden asentaminen ei muuta vedenlaskutuksen perustetta. Siihen tarvitaan yhtiöjärjestyksen muutos, joka voidaan tehdä enemmistöpäätöksellä. Tavallisesti yhtiöjärjestyksen muutos vaatii kahden kolmasosan määräenemmistön.
5. Hyvä toiminnantarkastaja tuntee talon arkea
Jos taloyhtiössä on vähintään 30 huoneistoa, yhtiöön on aina valittava tilintarkastajaksi ammattilainen, joko KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Lisäksi voidaan valita toiminnantarkastaja yhtiön hallintoa seuraamaan.
Toiminnantarkastaja voi olla vaikkapa joku osakkaista (ei kuitenkaan isännöitsijä eikä hallituksen jäsen).
Alle 30 huoneiston yhtiössä vaihtoehtoja on useita:
-Jos yhtiöjärjestys edellyttää KHT- tai HTM-tarkastajan valintaa, sellainen on valittava.
-Jos yhtiöjärjestys edellyttää tilintarkastajan valintaa, on valittava joko tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja.
Tilintarkastajan vaihtaminen toiminnantarkastajaksi ei edellytä yhtiöjärjestyksen muutosta.
-Jos jostain syystä halutaan luopua toiminnantarkastuksestakin, on muutettava yhtiöjärjestystä.
Anu Kärkkäisen mielestä toiminnantarkastaja voi olla yhtiössä hyvä olemassa, vaikka tilintarkastajaakin käytettäisiin. ”Jos toiminnantarkastaja asuu talossa, hän näkee ulkopuolista paremmin, mitä yhtiön hankintoihin, huoltoon ja korjauksiin käyttämällä rahalla todella saadaan.”
Tilin- ja toiminnantarkastuksen uudet pykälät koskevat heinäkuun alun jälkeen alkavia tilikausia.
Kokouskutsu kahta viikkoa ennen
Yhtiökokouskutsut on uuden lain mukaan lähetettävä viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta. Näin on toimittava, vaikka yhtiöjärjestyksen mukaan kutsuajaksi riittäisi yksi viikko.
Myös yhtiökokouksen pitämisen määräaikoihin tulee muutoksia.
Ulla Simola
Lue myös: Hissihanke ja osakkaat - Miten kustannusten jako muuttuu