Asunnot

Miksi televisiollekin voi saada pidemmän takuuajan kuin talolle, Ilmarisen rakennuttajapäällikkö Niina Rajakoski kummastelee. Hän uskoo, että takuuaikojen pidentäminen ja virhevastuiden tiukentaminen patistaisi parantamaan rakentamisen laatua.

Pieniä vuotoja tihentyvään tahtiin, oudosti kasvava vedenkulutus, ilmoitus kosteusmittausten tekemisestä taloyhtiössä… Joskus synkkä aavistus lähestyvästä putkiremontista saattaa yllättää jo parikymppisessä talossa asuvan.

”Meilläkin on kokemuksia siitä, että vasta pikkaisen yli 20-vuotiaissa taloissa on jo mennyt putkia puhki. Esimerkiksi eräässä talossa viemäriputkista puuttui kokonaan niihin kuuluva sisäpuolinen suojapinnoite. Ilman sitä tuon ajan putket eivät kestä kovaa käyttöä”, rakennuttajapäällikkö Niina Rajakoski eläkevakuutusyhtiö Ilmarisesta kertoo.

Ilmarinen on yksi Suomen suurimmista kiinteistösijoittajista ja rakennuttajista. Ilmarisen rakennuskannassa on taloja monelta vuosikymmeneltä. Yhtiössä tiedetään, että rakentamisen laatuongelmat eivät jääneet 1970- tai 80-luvulle. Virheitä sattuu nykyäänkin sekä suunnittelussa että rakentamisessa.

Vakavimmillaan virheet ovat hätkähdyttäviä. Todella pahoissa ongelmissa ollaan, jos esimerkiksi betonirakenteista – pahimmillaan kantavista – on jäänyt terästä pois tai alapohjatilassa kulkeva viemäri alkaa väärän asennuksen vuoksi vuotaa ja saastuttaa maapohjan talon alla.

Monia virheitä, kuten väärin tehtyjä märkätilojen vedeneristyksiä tai kaatoja on hyvin kallista ja hankalaa korjata jälkikäteen.

Aika usein rakentamisen hankalat ja kalliit virheet liittyvät tavalla tai toisella juuri veteen, eivätkä ne aina paljastu kovin nopeasti. Vesikatto voi joskus vuotaa vaivihkaa kauankin tai kylpyhuoneiden pintarakenteet irtoilla vasta, kun alla on hautunut kosteutta pitkään.

Riittääkö rakennukselle kahden vuoden takuu?

Niina Rajakoski sanoo, että erittäin vakaviin virheisiin törmätään uudisrakentamisessa harvoin, mutta laatuongelmien kanssa riittää silti jatkuvasti töitä.

”Rakennusalalla on yrityksiä, jotka haluavat ylittää riman, mutta liian moni menee rimaa hipoen. Tarkoituksella ei tehdä huonoa, mutta ajatellaan, että jos näin on kelvannut ennen, miksei nytkin. Siitä on tullut alalla hyväksytty tapa”, hän sanoo. Kilpailun puutteesta ei hänen mielestään ole kyse.

Tilannetta kuvaavat alan yleiset sopimusehdot, joiden mukaan rakennusliike antaa työlle ja tarvikkeille kahden vuoden takuun. ”Televisiolle voi saada viiden vuoden ja autolle seitsemän vuoden takuun, mutta kymmenien miljoonien eurojen rakennuksen takuuaika on kaksi vuotta”, Niina Rajakoski vertailee.

”Eikö rakennusala uskalla haastaa itseään ja luvata parempaa? Esimerkiksi kylpyhuoneita ei remontoida kahden, vaan minimissään 10-15 vuoden välein, joten kyllä vedeneristyksen ja laatoituksen täytyy kestää yli 10 vuotta. Eivätkö kahden vuoden takuuta tarjoavat rakentajat itse usko, että ne kestäisivät?”

Ilmarinen rakennuttaa uudisrakennuksensa nykyään niin, että kantavien rakenteiden käyttöikävaatimus on 100 vuotta. Putkistojen kaltaisten rakenteiden käyttöaikatavoitteeksi on asetettu 50 vuotta ja pintamateriaalien 25 vuotta. Rakennusliikkeiden tavoitteekseen asettamista vaatimuksista esimerkiksi kantavien rakenteiden käyttöikävaatimus on ollut puolet lyhyempi.

Sopimusehdot päivityksen tarpeessa

Uudisrakentamisen hyvä laatu on siis muutakin kuin virheettömyyttä – se on myös kestävyyttä ja rakennusten muunneltavuutta, turvallisuutta ja rakennuksen käyttäjän huomioimista, energiatehokkuutta ja ympäristöystävällisyyttä.
”Esimerkiksi ympäristöasiat ovat viime vuosina korostuneet todella voimakkaasti, ja niiden huomioiminen onkin jo arkipäivää monessa rakennusliikkeessä”, Niina Rajakoski iloitsee.

Virheitä toki sattuu, vaikka parhaaseen pyrittäisiin. Ilmarisen hankkeissa virheet on saatu korjattua hyvässä yhteistyössä rakentajien ja viranomaisten kanssa, Niina Rajakoski kertoo.

Hän ei kaipaa rakentamisen laadun parantamiseksi uusia säädöksiä tai viranomaismääräyksiä. Hän toivoo, että rakennusalan toimijat yhteistyössä pystyisivät luomaan alalle uuden, myönteisen vireen, johon kuuluisi myös hyvän laadun takaaminen.

Siinä jokainen ketjun lenkki on tärkeä rakennuttajasta eli tilaajasta alkaen. ”Tilaajan vastuulla on asettaa omat vaatimuksensa oikealle tasolle, selvittää ne tekijöille ja valvoa, että vaatimuksista pidetään kiinni”, Niina Rajakoski sanoo.
Vaikka pykäliä ei hänen mielestään tarvita lisää, rakennusurakkasopimusten sekä konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot hän haluaisi päivitettävän nykyaikaan. Ohjeelliset sopimusehdot ovat vuosilta 1995 ja 1998.

”Etenkin vastuita ja takuuaikoja koskevat kohdat ovat jääneet ajastaan jälkeen.”

Ilmarinen on jo tiukentanut monia omia käytäntöjään, muun muassa juuri rakennusliikkeille asettamiaan takuuaikavaatimuksia.

Myös suunnittelusopimuksiin Ilmarinen sisällyttää aiempaa suuremman virhevastuun. Alan vanhojen ohjeiden mukaan suunnittelijan virhevastuu on enintään suunnittelupalkkion suuruinen. ”Joskus suunnitteluvirheen vuoksi tarvittavat korjaukset saattavat kuitenkin maksaa esimerkiksi kymmenkertaisesti suunnittelupalkkion verran.”

Ketjutusta vain rakennuttajan luvalla

Rakentamisesta käydyssä julkisessa keskustelussa rakentamisen laadun arvellaan nykyään kärsivän erityisesti kiireen sekä urakoiden ketjuttamisen vuoksi. Ketjuttaminen merkitsee moniportaisen aliurakoitsijajoukon käyttämistä. Silloin rakennustyö voi pirstoutua pieniin osiin tavalla, jossa kokonaisuuden hallinta ja toimijoiden vastuut helposti hämärtyvät.

Tilaajan edustajana Niina Rajakoski myöntää, että hankkeita kyllä pyritään toteuttamaan tiukallakin aikataululla. ”Tilaajan tehtävä on silloin kysyä rakentajan näkemystä siitä, onko työ mahdollista tehdä esitetyssä ajassa.”

Kun urakoista kilpaillaan, aika moni rakentaja tosin sanoo, että pystytään.

Aliurakoiden ketjutukseen puolestaan Ilmarisella suhtaudutaan kriittisesti. Ketjutuksen kontrolloinnilla halutaan sekä turvata laatua että torjua harmaata taloutta. ”Ketjutukseen tulee olla hyvät perusteet ja siihen tarvitaan meiltä lupa”, Niina Rajakoski selvittää.

Ulkomaisten rakentajien käyttö ei hänen kokemuksensa mukaan vaikuta rakentamisen laatuun. ”Ulkomaalaisten tulee kuitenkin saada sama palkka kuin suomalaisten rakentajien. Tilaajan on oltava tarkkana ja katsottava, että urakoiden tarjoushinnat kestävät suomalaiset velvoitteet ja työehdot.”

Työnjohto valaa hengen

Niina Rajakoski sanoo, että hyvästä laadusta ei läheskään aina koidu lisää kustannuksia – ei ainakaan pitäisi koitua eikä ainakaan kovin paljon.

Sadaksi vuodeksi rakennettavan talon runkoon tarvitaan kyllä tavallista enemmän terästä ja se maksaa, mutta usein kysymys on siitä, miten asiat tehdään.

”Työmaan vastaavan työnjohtajan ja projektipäällikön asenne ja arvomaailma ratkaisevat todella paljon. Jos heidän periaatteenaan on, että käsistä ei päästetä huonoa jälkeä, se vaikuttaa koko työmaan asenneilmastoon ja työn virheettömyyteen ja siten lopputuotteen laatuun.”

Monet vahingot voidaan ehkäistä, kunhan tehdään huolella ja suunnitelmien mukaan, Niina Rajakoski sanoo.
Esimerkiksi märkätilojen nykyaikaisissa siveltävissä vedeneristyksissä tarkan työn merkitys korostuu verrattuna kylpyhuoneiden ”muovimattokauteen”.

”Me emme kuitenkaan enää asennuta kylpyhuoneisiin muovimattoja. Muovimaton alta kosteus ei pääse pois, jos sitä on jäänyt rakenteisiin rakennusajalta tai sitä pääsee tihkumaan tai hikoilemaan wc-pytyn kiinnitysruuvien tiivistämättömistä rei’istä.”

”Kylpyhuoneiden kosteusongelmat ovatkin meidän taloissamme jo vähentyneet.”

Ulla Simola

---------------------------------------------------------------------------------------------

Kuka? 

Nimi: Niina Rajakoski

Tehtävä: Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen rakennuttajapäällikkö

Teet työtä rakentamisen laadun parantamiseksi ja tunnet vaaranpaikat. Miten evästäisit yksityistä asunnonostajaa?

”Taloyhtiön taloudellisen tilanteen ja tulevien korjausten lisäksi kerrostalohuoneistossa kannattaa erityisesti tutkia keittiön sekä kylpyhuoneen ja mahdollisten saunatilojen kunto, koputella laattoja ja tarkistaa, ettei niitä ole irtoamassa. Kannattaa myös tarkistaa, etteivät kodinkoneet ole vuotaneet rakenteisiin vettä.

Omakotitalossa pitää tarkastaa märkätilojen lisäksi huolella vesikatto, julkisivut, ikkunat ja alapohja. Kuntoarvioraportteja on monennäköisiä ja monenlaatuisia, joten raportti on syytä lukea erityisen tarkkaan. Jos raportissa on pientäkin vihjettä, että jossain kohdin tarvittaisiin lisäselvityksiä, vaadi ne tehtäväksi.”

Ilmarinen kiinteistösijoittajana

■ Ilmarinen on Suomen kolmanneksi suurin kiinteistösijoittaja. Yhtiön kiinteistösijoitusten arvo on noin kolme miljardia euroa ja laajuus yli miljoona neliömetriä.
■ Kiinteistösijoituksiin kuuluu yli 4 500 asuntoa ja noin 100 liike-, toimisto- ja varastokiinteistöä pääosin pääkaupunkiseudulla sekä muissa kasvukeskuksissa.
■ Ilmarinen rakennuttaa vuosittain 100-200 miljoonalla eurolla.
■ Vuonna 2010 kiinteistösijoituksista saatiin yhdeksän prosentin tuotto.